房?jì)r(jià)總是能夠牽動(dòng)每一個(gè)人的心。站在年終歲首的交接點(diǎn)上,預判2021年樓市走勢,尤為引發(fā)關(guān)注。
12月21日,中國社科院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》,對明年樓市作出五大預測:
第一,2021年全國房?jì)r(jià)平均上漲5%左右;第二,商品住房銷(xiāo)售面積同比增幅可能將保持正增長(cháng),并創(chuàng )歷史新高;第三,房地產(chǎn)投資速度將會(huì )有所下降,持續保持在7%左右;第四,中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過(guò)熱,其他城市復蘇較慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所擴大;第五,市場(chǎng)風(fēng)險有望進(jìn)一步下降,但仍存在大起大落的風(fēng)險。
報告還建議,在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征,爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
值得注意的是,2014~2020年,社科院已連續7年發(fā)布住房報告藍皮書(shū),且都對新一年房?jì)r(jià)走勢做出預測,并給出具體數值。其中,預測2014年商品房均價(jià)漲7.6%,2015年漲1.2%,2016年漲3.9%,2017年漲3.4%,2018年4.2%,2019年漲7.6%,2020年漲6.1%。
從大趨勢來(lái)看,近年來(lái)中國房?jì)r(jià)確實(shí)一直保持上漲趨勢。而從具體數據看,考慮到2020年疫情“黑天鵝”的沖擊,中國社科院預測的房?jì)r(jià)漲幅其實(shí)偏保守。
2020樓市走過(guò)V型曲線(xiàn)
市場(chǎng)大多數時(shí)候是一脈相承的,今年的行情將決定明年的市場(chǎng)?;仡櫡治?020年房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于更好地對來(lái)年作出預判。
第三方機構數據顯示,房?jì)r(jià)方面,2020年1~11月百城新房?jì)r(jià)格累計上漲3.19%,其中一線(xiàn)城市上漲3.77%,二線(xiàn)城市上漲3.32%,三四線(xiàn)城市上漲2.26%。尤其是珠三角和長(cháng)三角,新房?jì)r(jià)格漲幅同比明顯擴大。
截至2020年11月,全國房?jì)r(jià)平均水平突破萬(wàn)元大關(guān),均價(jià)達到10071元/平方米,同比增長(cháng)7.9%。
賣(mài)地方面,2020年1~11月全國300城住宅用地成交9.3億平方米,同比增長(cháng)6.3%;出讓金為4.4萬(wàn)億元,同比增長(cháng)17.8%;成交樓面價(jià)為4698元/平方米,同比上漲10.9%。
賣(mài)房方面,2020年1~11月TOP100房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)持續增長(cháng),且已有32家房企躋身千億行列。其中,超級陣營(yíng)、第一陣營(yíng)、第二陣營(yíng)房企的銷(xiāo)售額增長(cháng)率均值都在10%左右。
從數據上看,雖然受疫情影響,年初房地產(chǎn)市場(chǎng)一度被摁下暫停鍵,但樓市向上增長(cháng)的趨勢并未改變。
中國社科院報告中稱(chēng),過(guò)去一年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化,其空間分化有所減弱。
第一時(shí)間上,住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先,全國住房?jì)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩的過(guò)程;其次,住房銷(xiāo)量創(chuàng )造了新高,住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降。再次,房地產(chǎn)投資則經(jīng)歷了從驟降到穩步恢復性增長(cháng)的過(guò)程,對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻較大。
全國住房開(kāi)發(fā)投資增幅呈現“V”型變動(dòng),月度同比增速從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%,后逐步上升,至2020年10月達到14.27%。
第二空間上,房?jì)r(jià)空間分化總體有所減弱。首先,房?jì)r(jià)降溫明顯,空間演變趨緩,房?jì)r(jià)上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中,一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其他層級城市,一二線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速先緩慢下降,再微幅上升,三線(xiàn)四線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格增速有所回落。其次,房?jì)r(jià)水平區域差異大,東部地區領(lǐng)先,中西部地區并進(jìn),東北地區墊底。第三,城市群房?jì)r(jià)增速總體放緩,中心城市增速有所收窄。
2021年樓市形勢總體樂(lè )觀(guān)
“什么決定房?jì)r(jià),長(cháng)期看人口,中期看土地,短期看政策?!焙愦蠹瘓F首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平的這句話(huà)幾乎被業(yè)內看作金科玉律。尤其是貨幣政策,對于房?jì)r(jià)走勢有著(zhù)相當大的重要性。
受疫情影響,2020年貨幣政策總體寬松,融資成本處于歷史低位。盡管監管層對房地產(chǎn)領(lǐng)域采取了嚴厲的融資管控措施,但總體融資環(huán)境并不算差。
2021年貨幣政策怎么走?最新定調已經(jīng)出爐。
12月29日央行貨幣政策委員會(huì )召開(kāi)2020年第四季度例會(huì ),會(huì )議強調,仍將堅持穩中求進(jìn)工作總基調,穩字當頭,不急轉彎。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,保持貨幣政策的連續性、穩定性、可持續性,把握好政策時(shí)度效,保持對經(jīng)濟恢復的必要支持力度。
“一是貨幣政策穩健基調不變,保持連續性和穩定性,不急著(zhù)轉彎;二是不搞‘急轉彎’,即考慮到經(jīng)濟增長(cháng)已逐漸恢復,貨幣政策即便要調整,也是相對平穩的微調,不應該出現大幅收緊和調整?!敝残磐顿Y首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)連平認為。
既然現在還未到貨幣政策收緊的條件,也意味著(zhù)至少短期內房地產(chǎn)還可以繼續享受貨幣寬松的紅利。
中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂(lè )觀(guān)預判。房?jì)r(jià)上,預計2021全年商品住房?jì)r(jià)格同比增幅可能會(huì )下降,維持在5%左右;銷(xiāo)量上,商品住房銷(xiāo)售面積同比增幅可能將保持正增長(cháng),并創(chuàng )歷史新高;投資上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將有所下降,持續保持在7%左右。
具體來(lái)看,2021年上半年,房地產(chǎn)投資增速將保持恢復性增長(cháng),各月同比增幅將從2~4月份的劇增,到4~6月的高增,再到6月以后正常增長(cháng),年穩季變的態(tài)勢仍將持續。
住房拐點(diǎn)將提前來(lái)臨
中國社科院預計,“十四五”時(shí)期,住房拐點(diǎn)將來(lái)臨?!霸瓉?lái)預估的在2025年出現住房絕對拐點(diǎn),即住房銷(xiāo)售額絕對量下降,可能會(huì )提前?!?/p>
不過(guò),報告亦稱(chēng),雖然總量可能下降,但是基數較大,住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類(lèi)型看,雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現過(guò)剩,但中低收入群體的住房需求,尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。
從空間類(lèi)型上看,存在四類(lèi)機會(huì )區域:
一是人口集中流入的地區還存在住房短缺,大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮;二是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達的二線(xiàn)城市及周邊區域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線(xiàn)的中西部三四線(xiàn)城市;四是擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。
但同時(shí)存在四類(lèi)風(fēng)險區域:城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發(fā)達的四五線(xiàn)及以下城鎮、邊境偏遠城市。
從物業(yè)類(lèi)型看,中國房地產(chǎn)發(fā)展將從數量轉向質(zhì)量發(fā)展:智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來(lái)越明顯。從風(fēng)險上看,一些城市的房?jì)r(jià)過(guò)高和另一些城市空置率過(guò)高并存,住房市場(chǎng)的結構性矛盾依然存在。
“從總體上看,長(cháng)時(shí)期內住房市場(chǎng)總體過(guò)剩,結構性過(guò)剩將較為嚴重,但結構性潛力仍然存在?!眻蟾娣Q(chēng)。
房地產(chǎn)稅會(huì )以什么方式開(kāi)征?
預判市場(chǎng)是為了更好地為政策應對提供思考?;趯?021年樓市預判,中國社科院提出五大對策建議:
第一,建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。
定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界。合縫化各項政策目標及有效邊界的組合,讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無(wú)縫密合狀態(tài)。
第二,規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。
首先,構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系;其次,圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系;再次,圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系;最后,探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(cháng)效機制。
第三,加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(cháng)效機制建設。
建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征,爭取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。堅持“立法先行,加快立法”、“充分授權,地方主責”、“逐步推進(jìn),水到渠成”的總體思路,以?xún)H對新交易或者過(guò)戶(hù)(包括贈與和繼承)的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開(kāi)征房地產(chǎn)稅制度,而對擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過(guò)戶(hù)的住房家庭暫不征收房地產(chǎn)稅的總體方案,并根據一定稅率、稅基、起征點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。
第四,啟動(dòng)實(shí)施“租售結合”的“新市民安居工程”。
首先,建立“租售結合”的住房體系;其次,實(shí)施“322”新市民安居工程,即空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力3個(gè)潛力,大都市周邊和城市主城區內2個(gè)空間,購買(mǎi)和租賃2種形式;再次,重點(diǎn)健全新市民租賃住房體系;最后,完善保障性租購住房的保障機制。
第五,探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。
首先,改革現行的住房公積金基礎制度,構建完善住房公積金基礎制度體系;其次,改建住房公積金管理體制,建立政策性住房金融融資機構;最后,以住房公積金為主體框架,建立政策性住房金融體系。
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