樓市話山論見：1.3億套房“拋荒”，空置稅或會先行？

拋荒一詞，是指已墾田地因天災人禍等未繼續(xù)耕種而任其荒蕪。殊不知，房地產市場也存在另一種形式的房屋“拋荒”：不管是商品房市場，還是保障房市場，一直都存在買房后、申請到名額后，有人故意把房子“拋荒”——不住也不出租，就任由房子常年空置“吃灰”。房地產市場里的房屋“拋荒”行為，本質上和土地拋荒無異，同樣會助漲房價，更會嚴重影響房地產市場的總體穩(wěn)定。這個很好解釋，房子大量空置拋荒會導致供應減少，供不應求的結果就是房價水漲船高。地產大佬潘石屹曾經(jīng)就直言揭露道，我國房價久調不降，有兩個根本原因：其一是國人的買房投資熱情高漲，完全把房子神話了。而國人對房屋產權近乎于宗教般的狂熱是高房價的根本原因之一；其二是大量房子被有錢人買走囤積起來了，因為我國持有房產是零成本，這些房屋都被空置了。這么高的空置率，開發(fā)商建再多的房子也不夠賣。不把空置房屋逼出來，房價是很難降下來的。

1.3億套房“拋荒”

過去短短的一二十年時間里，中國建造了數(shù)不盡的流光溢彩的新城市。從曾經(jīng)遍布鄉(xiāng)村到如今中心城市星羅棋布，中國只用了發(fā)達國家不到一半的時間。過去這些年中國到底建造了多少房子？截止到今天房屋的“拋荒”數(shù)量又是多少呢？雖然國家一直都沒有公布統(tǒng)一答案，不過根據(jù)有些權威機構的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們能找到答案。根據(jù)西南財大中國家庭金融調查與研究中心2018年底發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%，其中商品房的空置率高達26.6%。報告同時提到，2017年空置住房占用的貸款余額為10.3萬億。這不僅是對貸款資源的一種浪費，更蘊含了巨大的金融風險。眾所周知，截止到2019年底中國有8.2億城鎮(zhèn)居民，3億家庭。按照央行給出的戶均1.5套房數(shù)據(jù)毛算，我國城鎮(zhèn)家庭擁有住房4.5億套。結合上面西南財大給出的2017年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率（實際上2019年空置率更高）21.4%計算，我國能算清楚的城鎮(zhèn)地區(qū)住房“拋荒”數(shù)量是0.96億套。需要提醒的是，這里并沒有計算城鎮(zhèn)中的各類小產權房，按照公開資料顯示，2019年我國擁有小產權房數(shù)量是商品房的40%，即1.8億套，同樣按照21.4%的空置率計算，小產權房的“拋荒”數(shù)量是0.38億套。合計全國“拋荒”房屋數(shù)量至少是1.3億套。

毫無疑問，這個數(shù)量是觸目驚心的，因為如果按照一套房子只住2人來計算，這些空置拋荒的房子也足夠解決2.6億人的居住需求，需要2020年我國的租房群體是2億人。這些空置拋荒的房子進入到商品房市場，房價大概率比現(xiàn)在低很多。更不會像現(xiàn)在這樣，很多城市有錢人坐擁幾套幾十套房產，真正需要的剛需卻連一套也買不起。畢竟對于絕大多數(shù)一二線城市來說，一套房子動輒三四百萬，工薪階層需要不吃不喝三四十年才能攢夠首付款。有專家說，調控已經(jīng)歷時4年之久了，從結果來看，房價是很難降低的：一方面很多城市都對房地產有高度依賴，這決定了不可能打壓房價滿足剛需的居住需要；另一方面城市化進程仍然在如火如荼進行，購房需求不減，而且未來5-10年是改善時期，更會有大量改善需求存在。所以，降房價已經(jīng)無招可用了。

降房價真的無招可用了嗎？潘石屹給出“完美”方案，國家智囊也提出“5字”解決方案

潘石屹早就看穿了中國樓市的本質，他一席話戳破了高房價的“要害”，更對癥下藥給出了“完美”解決方案：對空置房屋征稅，是亟需落實的問題，也是降房價的利器，更有助于絕大多數(shù)城市擺脫對土地財政的依賴。在潘石屹看來，空置稅出臺一定會影響房價，房屋空置率、房價都會降。而且他主張，征稅時按空置的時間越長交稅越多，持有房產越多征稅越高。為什么說潘石屹這個方案“完美”：一則，精準對空置拋荒的房屋征稅，有助于逼出空置房源，有助于降房價，更可以幫助抑制租金上漲。畢竟持有房屋的成本增加了，房東會想方設法通過出租或者出售等方式降低持房負擔，這就是我們所謂的“空置稅降房價”的內在邏輯；二則，對空置房屋征稅，可以適當緩解地方的財政壓力。1.3億套空置房，倘若每套房子按每年1萬征稅，這筆稅收的作用不可小覷。值得一提的是，空置稅和未來的房產稅等合璧，極有可能對實行了幾十年的傳統(tǒng)土地招拍掛模式形成顛覆。

潘石屹提出的針對空置房屋征收空置稅的降房價方案，也得到了國家智囊仇保興的力挺。事實上，2018年、2019年連續(xù)兩年，國家智囊仇保興和潘石屹一樣都提出了“空置稅先行”的“5字”降房價解決方案——對空置房屋先一步征收空置稅，有助于平抑房價，燙平“泡沫”，更有利于真正有需求的購房者買房。為了逐步燙平房地產“泡沫”，房地產稅應該分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然后再從容考慮物業(yè)稅。仇保興更重點提到，我國很多城市的空置率超過20%，遠遠超過合理水平，因此“空置稅先行”就更有必要。按照仇保興的說法，空置稅先行，就是指空置稅應該要早于房產稅開征。

不僅如此，仇保興還建言，我們不僅要加快制定“對存量空置房屋征收重稅”，還要同時制定“對開發(fā)商手里的空置房源進行征稅”。因為這樣做，不僅能有效遏制開發(fā)商捂盤惜售，更能徹底根治炒房、囤房等違法違規(guī)行為。

綜上所述，降房價并未無招可用——對空置拋荒的房屋征收空置稅，既能有效遏制房價上漲，達到降房價目的，也能精準打擊投資炒作房地產的行為，更在理論上有助于很多城市擺脫對土地財政的依賴，可謂一石三鳥。事實上，香港已經(jīng)在去年率先一步試點空置稅了。所以，不要覺得征收空置稅不可能，在中國沒有什么是不可能的。只要時機成熟，只要政策有助于穩(wěn)定房地產市場，有助于維護絕大多數(shù)剛需購房者的切身利益，我們還是那句話，空置稅只會遲到，絕不會缺席。

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