進(jìn)入倒計(jì)時(shí)?房地產(chǎn)稅試點(diǎn),這些城市或首當(dāng)其沖
房地產(chǎn)稅試點(diǎn),真的要來(lái)了。
01
近日,財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì),聽(tīng)取部分城市及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。
過(guò)去,房地產(chǎn)稅座談會(huì)并不少見(jiàn),但這次有諸多特別之處。
一是主題為“房地產(chǎn)改革試點(diǎn)工作”,這意味著房地產(chǎn)稅有可能會(huì)在某些城市率先試點(diǎn)。
眾所周知,全國(guó)版的房地產(chǎn)稅,必須基于“稅收法定”而來(lái),而立法注定是相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。而試點(diǎn),則可以通過(guò)行政途徑下達(dá),隨時(shí)都有可能落地。
試點(diǎn)在前,立法在后,這已是明棋。
二是與會(huì)的四個(gè)部門,皆為與房地產(chǎn)稅利害相關(guān)的部委。
人大是立法部門,財(cái)政部是直接相關(guān)部門,住建部是房產(chǎn)主管部門,稅務(wù)總局則涉及稅收征收環(huán)節(jié)。
可以說(shuō),與房地產(chǎn)稅相關(guān)的主要部委聚集在一起,既是聽(tīng)取有關(guān)城市的意見(jiàn),也是就房地產(chǎn)稅試點(diǎn)達(dá)成共識(shí)的過(guò)程。
從目前各方釋放的消息來(lái)看,全國(guó)版的房地產(chǎn)稅,或許要等未來(lái)幾年推進(jìn),大概率會(huì)在2025年之前落地。
地方版的房地產(chǎn)稅試點(diǎn),快則今年,慢則明年,隨時(shí)降臨。這與樓市形勢(shì)息息相關(guān),樓市越火熱,炒作越熱烈,房地產(chǎn)稅落地就越快。
02
哪些城市最有可能成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)?
這里,有三類城市有望成為房地產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市。
一是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的城市。
中國(guó)樓市已經(jīng)呈現(xiàn)區(qū)域分化之勢(shì),一些南方城市房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲,以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市,房?jī)r(jià)相比10年前翻了3-5倍,這些城市有可能首當(dāng)其沖。
二是土地資源相對(duì)不足的城市。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的主要目的之一,在于替代土地財(cái)政,補(bǔ)充地方稅源。
眾所周知,中國(guó)采取的是分稅制模式,無(wú)論是增值稅還是所得稅,都要在地方與中央之間進(jìn)行分成,而賣地收入全部歸為地方所有,這就成了土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)力之一。
然而,隨著城市擴(kuò)張,一些城市的土地資源開(kāi)發(fā)殆盡,賣地空間越來(lái)越少,尋找新的稅源就成了當(dāng)務(wù)之急,房地產(chǎn)稅的重要性就體現(xiàn)了出來(lái)。
房地產(chǎn)稅也是純地方稅,不與中央分成,這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),意味著多出一筆穩(wěn)定的稅源。
目前,一線城市可開(kāi)發(fā)土地資源普遍不足,只能借助城市更新盤活存量。雖然這些城市賣地收入屢創(chuàng)新高,但未來(lái)空間極其有限,房地產(chǎn)稅的必要性凸顯。
三是具有全國(guó)示范效應(yīng)的城市。房地產(chǎn)稅,作為樓市調(diào)控最重要的武器,不會(huì)輕易出手,一旦出鞘必然光芒逼人,所以試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)是有全國(guó)示范效應(yīng)的城市。
這些城市在全國(guó)具有廣泛知名度和影響力,房產(chǎn)稅落地能夠產(chǎn)生足夠大的威懾效應(yīng)和示范價(jià)值。
這方面, 作為先行示范區(qū)的深圳、自由貿(mào)易港的海南可謂首當(dāng)其沖。而房?jī)r(jià)最高的上海、北京,房?jī)r(jià)漲幅位居前列的廣州、東莞、廈門,以及二線城市中的網(wǎng)紅代表成都、杭州等地,均屬此類。
綜合來(lái)看,房地產(chǎn)稅試點(diǎn),深圳呼聲最高,北上廣、海南次之,杭州、成都再次之,其他二線城市則要視情況而定。
03
房地產(chǎn)稅將如何征收?
早在2011年,上海、重慶就率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅,但這一試點(diǎn)無(wú)疾而終,沒(méi)有進(jìn)行擴(kuò)容。
主要原因在于,上海重慶版房產(chǎn)稅,覆蓋范圍太窄,稅率極低,影響極小,既無(wú)助于補(bǔ)充地方財(cái)政,也不足以遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。
這一次的房地產(chǎn)稅,與10年前有了翻天覆地的差別。
房地產(chǎn)稅,包含房產(chǎn)稅,也包含與土地相關(guān)的一系列稅收。就房產(chǎn)稅而言,則意味著與國(guó)際接軌,按照評(píng)估價(jià)逐年征收,設(shè)置一定剛需免征面積,從而作為地方政府的長(zhǎng)期稅源而存在。
所以,新的房地產(chǎn)稅試點(diǎn),覆蓋范圍必然有所擴(kuò)大,稅率會(huì)有明顯提高。按照國(guó)際慣例,稅率一般在0.5%-3%之間。
每年即便1%的稅率,1000萬(wàn)的房子每年10萬(wàn)的房產(chǎn)稅。要知道,房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅是持有稅,不是一次性繳納了事,而是逐年征收,長(zhǎng)期累計(jì)下來(lái)是不小的負(fù)擔(dān)。
不過(guò),房地產(chǎn)稅無(wú)論是試點(diǎn)還是全面推廣,都不會(huì)一刀切。
根據(jù)有關(guān)部門表態(tài),未來(lái)房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)置一定免征面積,可能是首套免征,也可能是每人免征40方-60方。
總之,不會(huì)不分剛需、投資同等征收,剛需要保護(hù),投資要征稅,這應(yīng)當(dāng)是基本底線所在。
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