樓市話山論見(jiàn)：2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行情呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)

一、2020年的中國(guó)房地產(chǎn)，是冰火兩重天。

筆者過(guò)去幾年講的中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的兩極分化格局，終于在2020年，開(kāi)始露出猙獰的獠牙。去年上半年，深圳在積累了過(guò)去4年的漲幅基礎(chǔ)下，依舊漲了40%。網(wǎng)紅折騰之城東莞，也跟進(jìn)漲了30%。

那些三年前嘲笑筆者預(yù)判“深圳未來(lái)十年房?jī)r(jià)要超過(guò)香港”的人，現(xiàn)在要多掏一倍的價(jià)格去上車(chē)深圳樓市。

不僅深圳，就連上海、廣州這兩個(gè)一線城市和周?chē)诮衲晗掳肽贲s著風(fēng)的全在上漲。上海青浦新城從3.8萬(wàn)漲到4.3萬(wàn)，嘉定新城從3.9萬(wàn)漲到4.5萬(wàn)，臨港核心從3萬(wàn)漲到5萬(wàn)，張江核心從10萬(wàn)漲到14萬(wàn)，前灘核心從10萬(wàn)漲到17萬(wàn)。廣州黃埔和南沙在放松人才限購(gòu)后，各路房?jī)r(jià)也是一路向上調(diào)價(jià)走貨。廣州萬(wàn)博越秀和樾府，售樓部都還沒(méi)蓋就有1000人搶300套房子。廣州萬(wàn)科城市之光和黃埔星匯城認(rèn)籌人數(shù)分別高達(dá)3千多人和1千多人。

“搖都”杭州更不用說(shuō)了，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的價(jià)差紅利，誰(shuí)搖誰(shuí)知道！換句話說(shuō)，除了北京離ZZ中心太近，房?jī)r(jià)被壓抑著，滬廣深杭這四個(gè)城市，在2020年房?jī)r(jià)全在上漲！

二、之所以稱(chēng)2020年中國(guó)房地產(chǎn)是冰火兩重天，那是因?yàn)槌藴麖V深杭這四個(gè)為代表的南方城市全面上漲的同時(shí)，全國(guó)大部分城市特別是北方城市，房?jī)r(jià)噗噗地往下掉。

就像買(mǎi)股票一樣，人家的股票一路高歌猛進(jìn)，自己手里的股票不但不漲，但天天陰跌，心里這個(gè)苦呦。但是，現(xiàn)在大家討論，2021年，這些落后的城市，房?jī)r(jià)是否會(huì)迎頭趕上呢？

開(kāi)放商心急，中介也心急，諸多持倉(cāng)者，更心急。并且，明年是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一年，在百業(yè)待興的大環(huán)境下，當(dāng)局是否會(huì)稍微啟動(dòng)一下房地產(chǎn)，助陣一下經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)呢？

這個(gè)問(wèn)題，我們認(rèn)真分析一下。

中國(guó)的房地產(chǎn)走到今天，已經(jīng)是一個(gè)復(fù)雜龐大的巨型機(jī)器。因?yàn)橹袊?guó)太大了，所以，任何一個(gè)單一的詞都無(wú)法描述中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)的走勢(shì)。就像去年，你說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)2020年漲了么？

你說(shuō)漲了，廊坊和青島第一個(gè)不樂(lè)意。你要說(shuō)跌了，深圳和東莞樂(lè)個(gè)不停。你說(shuō)房子賣(mài)不動(dòng)，杭州萬(wàn)人搖號(hào)搶房子。你要說(shuō)房子買(mǎi)不到，鄭州某項(xiàng)目買(mǎi)房還送你特斯拉。

所以，中國(guó)的房地產(chǎn)，是一個(gè)多元結(jié)構(gòu)分化的市場(chǎng)。你很難用一個(gè)詞，用一句話講清楚、講明白。那么2021年房地產(chǎn)的走勢(shì)，依舊是分化的。而房地產(chǎn)的全盤(pán)走勢(shì)，我們需要思考：

1、從當(dāng)局的角度分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)下，是否需要啟動(dòng)房地產(chǎn)？

2、國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變的情況下，我們?nèi)绻鎲?dòng)房地產(chǎn)會(huì)有哪些副作用？

其實(shí)，答案已經(jīng)很清楚了。不管?chē)?guó)內(nèi)還是國(guó)際環(huán)境，中國(guó)都無(wú)法全面啟動(dòng)房地產(chǎn)。我們的經(jīng)濟(jì)有壓力，全球的經(jīng)濟(jì)更有壓力。國(guó)際采取放水來(lái)拯救經(jīng)濟(jì)，我們通過(guò)提振供給端來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)。

2021年1月20日大洋對(duì)岸的"老美"交接班，兩邊的科技對(duì)峙依舊會(huì)持續(xù)。而房地產(chǎn)作為非貿(mào)易商品，這個(gè)時(shí)候如果全面啟動(dòng)，那么這不相當(dāng)于給大洋對(duì)岸的白燈送了一份大禮么？房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)當(dāng)然有立竿見(jiàn)影的刺激效果，但這個(gè)時(shí)候，自己一定不能亂！

所以，ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重提房主不炒，是說(shuō)給誰(shuí)聽(tīng)的？不是說(shuō)給你我聽(tīng)的，而是說(shuō)給下面的省市一把手的：各位不要放松房地產(chǎn)調(diào)控，要有大局意識(shí)。

三、那是不是明年房地產(chǎn)就沒(méi)戲了？

恰恰相反！

注意，去年ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，用了一次很有意思的詞，叫“因地制宜，多策并舉”。我開(kāi)頭寫(xiě)了，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)巨型復(fù)雜的機(jī)器，每個(gè)城市有每個(gè)城市的基本面。

全面房地產(chǎn)是要求“房住不炒”，但中國(guó)有幾百個(gè)城市啊，有兩千多個(gè)縣鎮(zhèn)啊，有些城市它的基本面是需要一些政策的支持和托舉的。有些大中城市，房地產(chǎn)已經(jīng)不是穩(wěn)定了，而是有蕭條的氣息了。

當(dāng)局是讓你穩(wěn)定，但沒(méi)讓你蕭條?。∷?，不同城市，開(kāi)出的藥方是不一樣的。

所謂“因地制宜，多策并舉”，是要托穩(wěn)一下這些城市。所以明年，不管你看到有些媒體吹風(fēng)“呼吁重啟房地產(chǎn)”，還是有些媒體怒目圓睜的“堅(jiān)決貫徹房主不炒”，其實(shí)都是對(duì)的。但是，各位朋友，一定要深刻理解中國(guó)的政策含義，以及當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分化行情的趨勢(shì)。

如何判斷自己城市房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)，一定要自己多去看看。今年深圳房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，青島鄭州的房東急著在中介往下調(diào)價(jià)呢……

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