樓市話山論見(jiàn)：?一場(chǎng)土拍導(dǎo)致的鄭州樓市大洗牌！

一場(chǎng)土拍導(dǎo)致的鄭州樓市大洗牌！

1

4月30日，47塊主城土地出讓公告，在鄭州共資源交易中心密集掛出！

坊間瞬間刷屏！

所有人都在等待這一次的鄭州集中土拍。

集中土拍沒(méi)有人能知道，它將產(chǎn)生何種后果。

可參考的經(jīng)驗(yàn)是，在這個(gè)四月，有數(shù)個(gè)城市已經(jīng)完成首次集中土拍任務(wù)。結(jié)果是：

廣州7宗地塊拍至封頂，溢價(jià)率沖到45%；

一場(chǎng)土拍導(dǎo)致的鄭州樓市大洗牌！

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4月30日，47塊主城土地出讓公告，在鄭州共資源交易中心密集掛出！

坊間瞬間刷屏！

所有人都在等待這一次的鄭州集中土拍。

集中土拍沒(méi)有人能知道，它將產(chǎn)生何種后果。

可參考的經(jīng)驗(yàn)是，在這個(gè)四月，有數(shù)個(gè)城市已經(jīng)完成首次集中土拍任務(wù)。結(jié)果是：

廣州7宗地塊拍至封頂，溢價(jià)率沖到45%；

無(wú)錫28日本來(lái)準(zhǔn)備拍賣16宗地塊，結(jié)果因?yàn)榍?宗地塊爭(zhēng)奪激烈，統(tǒng)統(tǒng)拍到封頂價(jià)，土拍不得不進(jìn)入了加時(shí)賽。

重慶更是全面爆發(fā)，22個(gè)地塊平均溢價(jià)率高達(dá)48%，最高溢價(jià)率高達(dá)129.98%！

這出乎了所有人的意料。

土地出讓兩集中政策的初心，是擴(kuò)大土地供應(yīng)，以平衡市場(chǎng)供需失衡造成的市場(chǎng)波動(dòng)。

但最終的結(jié)果卻是每一次的土拍都成為了炒熱市場(chǎng)的爆點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商搶地的氣勢(shì)，甚至讓很多人感到如同回到了2016年。

華潤(rùn)更是憑一己之力，將本不應(yīng)該的廣州白云金沙洲地王的樓面價(jià)，拉升至4萬(wàn)2，震驚了一城的人。

這種事與愿違的架勢(shì)，讓故事充滿了跌宕起伏的情節(jié)。

這個(gè)世界的魔幻正在于此！

鄭州土拍的期待，集中于能否像廣州和重慶一樣，進(jìn)一步喚醒正在起熱回升的鄭州市場(chǎng)。

從2017下半年開(kāi)始，鄭州樓市進(jìn)入到長(zhǎng)達(dá)四年的下調(diào)周期后，一直到今年初，才呈現(xiàn)回升趨勢(shì)。

這和2016年幾乎如出一轍。

在2016年上半年，鄭州市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013到2014的冰凍周期后，在2016年的年初開(kāi)始起步回升。

最終，正是通過(guò)土拍徹底激活了市場(chǎng)，從7月份開(kāi)始進(jìn)入到長(zhǎng)達(dá)半年的跳漲期。

在今年初，庫(kù)存重地管南突破了17000的售價(jià)后，在去年尚且10000出頭的融創(chuàng)城，今年以15500的均價(jià)被瘋搶；金水北突破了20000的售價(jià)被瘋搶。

市場(chǎng)走到這一刻，似乎就是像2016一樣，就差一場(chǎng)土拍來(lái)點(diǎn)燃。

2

這次集中土拍，有一個(gè)很大的矛盾點(diǎn)在于：

根據(jù)坊間廣泛流傳的一份“第一次集中供地摸排情況統(tǒng)計(jì)”中，幾乎所有的土地全部被內(nèi)定。

這導(dǎo)致了鄭州樓市接下來(lái)的幾個(gè)謎團(tuán)：

第一，舊有的拿地規(guī)則能否被打破

本地土拍大部分都是城改地塊，所以土地內(nèi)定和鄭州歷史上舊改規(guī)則有關(guān)。

2016年K2在鄭州搶地時(shí)間，引起了軒然大波，并引發(fā)了開(kāi)發(fā)商集體上街維權(quán)事件。正是因?yàn)镵2打破了鄭州約定俗成的拿地規(guī)則，從而引起了開(kāi)發(fā)商的恐慌。

很長(zhǎng)一斷時(shí)間以來(lái)，新進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，只能在外圍徘徊。

但是，已經(jīng)今非昔比。一年三次的集中拍地，讓過(guò)往的規(guī)則與現(xiàn)實(shí)已經(jīng)完全違和。

遵守舊約唯二的結(jié)果就是，要么死，要么退出市場(chǎng)。

所以，本次土拍最大的謎團(tuán)，就是這些因?yàn)闅v史原因全被內(nèi)定好了的土地，會(huì)不會(huì)被搶。

畢竟，中海已經(jīng)搶了碧源月湖后期地塊，又搶了北岸的清華啟迪地塊，都已成前車之鑒，也并無(wú)什么不良影響。

第二，主城市場(chǎng)一線化

如果內(nèi)定規(guī)則真打破，那么土拍注定要出現(xiàn)一個(gè)結(jié)果：就是本土開(kāi)發(fā)商基本被排除在主城土地市場(chǎng)之外。

因?yàn)橥僚囊呀?jīng)淪為一場(chǎng)拼爹大賽。

長(zhǎng)春土拍，成交了38塊，中鐵自己吃了13塊，超過(guò)了三分之一。

重慶土拍，22塊出讓土地中，融創(chuàng)自己吃下6塊。

廣州黃埔的宅地，被萬(wàn)科、中海、平安等34家房企用300多組馬甲瘋搶，單保證金就超過(guò)了1000億。

西安市西咸區(qū)灃西新城的一塊宅地，一共有58家企業(yè)參與拍地。為了加大搖中幾率，中海用了24個(gè)馬甲；華潤(rùn)用了20個(gè)馬甲。

一個(gè)馬甲的保證金是6.9億，所以中海和華潤(rùn)交的保證金，分別為165.6億和138億。

本土有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能拿的出來(lái)這165億！

這些都是在四月份一個(gè)月內(nèi)發(fā)生事。

核心區(qū)域的核心地塊，本土開(kāi)發(fā)商基本被排除在外。

唯一的結(jié)果，只能是本土開(kāi)發(fā)商的邊緣化，去更遠(yuǎn)的環(huán)外，一線開(kāi)發(fā)商不太愿意進(jìn)的地方。

3

對(duì)于本次土地出讓，有幾個(gè)突破性的變化：

第一，重點(diǎn)地塊的定向引進(jìn)

據(jù)傳金水東路地塊定向引進(jìn)了銀泰，這也應(yīng)該是坊間傳聞最多，也最期待的一個(gè)地塊。

再加上網(wǎng)上流傳的銀泰引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，更增加了很多期待：

并且，據(jù)傳住宅的預(yù)售比例和產(chǎn)業(yè)進(jìn)度直接掛鉤。

這是杭州管用的模式。望江新城定向引進(jìn)K11綜合體，直接導(dǎo)致區(qū)域跨越式升級(jí)為新的商業(yè)中心；錢江新城二期定向引進(jìn)新鴻基，全力打造世界級(jí)城市封面。

毋庸置疑的是，定向引進(jìn)的銀泰，將是對(duì)東站商務(wù)區(qū)的畫龍點(diǎn)睛之筆，大概率將成為鄭州東區(qū)的新地標(biāo)。

只可惜，這個(gè)模式進(jìn)入到鄭州太晚了。

第二，北龍湖突破限價(jià)

北龍湖一共有四塊土地進(jìn)入市場(chǎng)。不同的是，不管是南北岸，統(tǒng)一是37300元的毛坯和5600元的精裝限價(jià)。最高售價(jià)42900。

南北岸共同限價(jià)42900，是本次北龍湖提高備案價(jià)最為費(fèi)解的一點(diǎn)。

對(duì)于南岸來(lái)說(shuō)，早已普遍突破了這個(gè)價(jià)格。之前，北龍湖南岸因?yàn)榈貎r(jià)和售價(jià)嚴(yán)重錯(cuò)位，所以限價(jià)一直都形同虛設(shè)。本次提高限價(jià)可以說(shuō)是正常價(jià)格的回升。

但是北岸也提到這個(gè)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這是否說(shuō)明在政府在刻意提升北岸的土地價(jià)值。

另一個(gè)問(wèn)題是，南岸在銷售幾年后，已經(jīng)很少有43000以下價(jià)格的產(chǎn)品了。南岸不太可能會(huì)回到限價(jià)內(nèi)。所以，也許最終的結(jié)果只有一個(gè)，提高限價(jià)，就是為了拉升北岸價(jià)格。

這是一個(gè)信號(hào)。

總體利好北岸周邊的楊金、龍子湖北和花園路中州大道圍合版塊。

第三，主城區(qū)一次性供地達(dá)到了3288畝。

具體細(xì)分的話，就是：

金水區(qū)10塊、經(jīng)開(kāi)5塊、東區(qū)和惠濟(jì)區(qū)6塊，管城和高新區(qū)5塊，中原區(qū)和二七區(qū)4塊。

在下半年和明年上半年，主城將迎來(lái)改善項(xiàng)目的集中爆發(fā)期。

本次土拍，北龍湖除外，唯一的一塊凈地，就是經(jīng)開(kāi)老城的煤層氣公司地塊。很大可能這會(huì)是本次競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一個(gè)地塊。

煤氣層地塊，總占地達(dá)155畝，容易率只有3，并且還有地鐵12號(hào)線。

如果到達(dá)熔斷價(jià)后轉(zhuǎn)入搖號(hào)，這里也許會(huì)誕生本次土拍最多的馬甲。這塊地的競(jìng)買保證金是12億1750萬(wàn)，這將是一場(chǎng)拼爹大賽的鄭州版。

一場(chǎng)權(quán)貴開(kāi)發(fā)商和本土開(kāi)發(fā)商的不平等對(duì)決，將在這里上演。

這塊的限價(jià)是20114元的毛坯+2500元的精裝修，價(jià)格突破了22500。

利好包含保利天琚、華潤(rùn)凱旋門、九鼎公館在內(nèi)的整個(gè)南城。

4

綜合來(lái)看，本次土拍一個(gè)很鮮明的特點(diǎn)，就是大部分地塊，都是城改入市，幾乎全部?jī)?nèi)定。

所以，這讓這次土拍的轉(zhuǎn)折性和可期待性似乎弱了很多。

但是，一切都是在確定性中，又充滿了變數(shù)。

不過(guò)可以確定性的一點(diǎn)是，鄭州一直在通過(guò)各種方法，提振樓市基本面。

從年初限定的住宅售價(jià)下行浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，為備案價(jià)的8%；也就是說(shuō)售價(jià)不能低于備案價(jià)的92%，這讓鄭州樓市普遍漲了一波。

再到這一次土地集中出讓的提高多版塊的限價(jià)上限，無(wú)不是在為此努力。

所謂因城施策，就是保持樓市基本面的穩(wěn)定，穩(wěn)中微漲。

而過(guò)去幾年，鄭州樓市一直萎靡不振，提振樓市已經(jīng)成為必要之舉。

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