樓市話山論見：2021年錢存入“銀行”合適，還是“買房”合適？

20年前，全國商品房均價在2000元/平方米左右，買一套100平方米的房子大約需要20萬元，如果采取貸款，只需要首付4萬元即可，現(xiàn)如今房價上漲至1萬元/平方米左右，上漲近5倍，折合下來每年上漲25%，相比銀行定存3%左右的利率，毫無疑問，20年前閉著眼睛買房都是一次收益不錯的投資。如果你買對正確區(qū)域的話，收益還能翻個20-30倍，妥妥實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。也正因如此，這些年很多人對于房子投資的熱情依舊不減。但隨著時間來到了2021年這個節(jié)點(diǎn)上，我們會發(fā)現(xiàn)這兩年出現(xiàn)了蠻多城市房價不漲，甚至下跌的情況，這讓不少人難免會比較擔(dān)心，對樓市的預(yù)期也不再像過去那么看好了，每個人都擔(dān)心這個時間點(diǎn)上車的話，一個不小心成為了接盤俠怎么辦？最近，我就有一位老朋友問我說，現(xiàn)在手頭上有一筆現(xiàn)金，不知道要不要放進(jìn)銀行，去做理財(cái)賺利息好，還是去買房好呢？希望我能給他一些看法。既然如此，我們今天就一起來分析下，如今樓市的一些情況，再來看下究竟是該買房還是放入銀行。

一、鑒于今年剛開始，還沒看到國家對于樓市有什么大動作，我們就用去年的一些新規(guī)來對今年的樓市進(jìn)行分析。

首先是“三道紅線”。說句實(shí)話，這個新規(guī)對于樓市的影響可謂很大，要知道，對于房企們來說，能夠不斷的拍地，就是來源于能夠跟銀行借錢，可如今在三道紅線的規(guī)定下，房企負(fù)債率過高的，是很難在跟銀行借錢了，無法用新負(fù)債去還舊負(fù)債。那么對于他們來說，只能通過其他方式找錢去還債務(wù)，那無法融資和信貸的情況下，房企還有什么門路賺錢呢？沒錯，就是把手頭上的房子賣了，以換取資金，這是最快也是最便捷的方法。但去年一場疫情的影響，很多人都沒啥錢買房，或者說是謹(jǐn)慎買房，使得成交量一度很低迷。直到恒大先開啟了7折買房之后，很多中小型開發(fā)商紛紛跟進(jìn)打折后，我們才發(fā)現(xiàn)市場在慢慢回暖了。畢竟打折這個手段從古至今都非常好用。

因此，我判定一點(diǎn)，在三道紅線這個規(guī)定沒結(jié)束前，對于開發(fā)商們來說，想要錢依舊只能通過打折去換取老百姓手中的錢袋子，那么今年打折潮大概率還是會持續(xù)。

其次是央行收緊了錢袋子。

就在2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布文件，對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款作出新的要求。對于計(jì)劃買房的人，以后申請房貸的難度將會有所增加。

這份名為《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對中資銀行的房地產(chǎn)貸款劃出了兩道紅線，一條是房地產(chǎn)貸款占比上限，一條是個人住房貸款占比上限。

前者主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)，限制銀行資金過度流向開發(fā)商，其實(shí)就是在和上面說的“三道紅線”互相對應(yīng)，畢竟三道紅線之前都是空口說，沒對銀行做出一些實(shí)際的規(guī)定，所以一些中小型銀行依舊在為開發(fā)商放貸，而這次通知過后，我相信明年房企要融資和借貸就真的要嚴(yán)格按照三道紅線的規(guī)范來做了。而后者的話則和購房者個人息息相關(guān)，從村鎮(zhèn)銀行到大型銀行，個人住房貸款的占比上限從7.5%到32.5%不等。

什么意思呢？就是說今年起各大銀行對于個人住房額度的批款是有限制的，比如A銀行有100個億，但最多只能有32.5個億是能用于個人住房貸款。對于這個情況網(wǎng)絡(luò)上有很多的解讀，有說什么未來要排隊(duì)貸款啊，或者說因?yàn)樽》抠J款緊縮，導(dǎo)致房價上漲也有。但在筆者看來，落實(shí)這個新規(guī)最少還有2-4年的緩沖期，而且目前也不是很多銀行踩線，所以各位不用過分緊張，但不緊張不意味著不能不擔(dān)心。畢竟過去央媽對于個人貸款也有限制，但像這次一樣直接劃分在多少以內(nèi)是非常罕見的。所以我預(yù)測對樓市來說，還是會產(chǎn)生一定的影響，這個影響可能會造成短期內(nèi)房價無法過快上漲。

怎么理解呢？其實(shí)也非常簡單，我們都知道，房價要么不漲，要么上漲的速度都是非常猛的，是那種一個利好或者政策，就會對一個城市或者一個區(qū)域造成爆發(fā)性的增長。比如2020年的東莞，直接以漲幅超過40%，排名全國第一。那為啥能漲幅那么快呢？無非就是大量資金進(jìn)入樓市，個人住房貸款額度超發(fā)了。所以說這個新規(guī)限制下，部分城市和地區(qū)，未來想超發(fā)額度，助長房價的可能性會變得非常低。所以，我相信這也是國家在擠平樓市泡沫的一個手段。

二、因此，結(jié)合以上2點(diǎn)，我可以明確地告訴大家，今年大部分地區(qū)的房價大概率還是漲不上去，如果對于想要短期或者回報(bào)的購房者來說，除非你能選對正確的區(qū)域，否則算上稅費(fèi)、購買成本、物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用，基本會虧錢。當(dāng)然，也不是說不追求短期就能通過買房賺錢了，未來選不對城市，依舊是韭菜一顆，比如你買北方東三省的城市和南方大灣區(qū)的城市，未來的結(jié)果都會不一樣。

總而言之，如果你是一個追求穩(wěn)定的投資者，把錢拿去做理財(cái)，雖然賺的錢少了，但還是有錢?？赡闶裁炊疾欢那闆r下，把錢還繼續(xù)扔進(jìn)樓市，妄想閉眼買房，復(fù)制過去暴利的情況，我勸你可以洗洗睡了。

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