樓市話山論見： 多地開始收緊銀行貸款額度，房貸利率會(huì)走高嗎？

多輪連續(xù)調(diào)控，最近買房人很焦慮。開年首月，往往是一年之中房貸額度最為充裕的時(shí)候，但今年1月份還沒(méi)結(jié)束，就不斷有房貸收緊的消息傳來(lái)：有的地方購(gòu)房者要排隊(duì)等貸，有的地方利率上浮，有的銀行甚至稱暫停房貸業(yè)務(wù)。許多購(gòu)房者擔(dān)心：“我還能貸款買房嗎？”

房貸收緊

昨天，上海市銀保監(jiān)局出臺(tái)新政，就持續(xù)做好個(gè)人住房信貸管理相關(guān)工作提出8大措施，包括嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等。其中提出，只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。房貸額度緊張的聲音不斷傳來(lái)。近期有媒體報(bào)道，廣州、深圳、上海等多地按揭貸款吃緊，放款時(shí)間延長(zhǎng)至2-3個(gè)月。利率上調(diào)也開始出現(xiàn)。

日前，廣州四大行房貸利率全線漲價(jià)，調(diào)整后，廣州首套房貸的利率升至5.2%，而二套房為5.4%。牛年春節(jié)即將到來(lái)，房貸市場(chǎng)情況究竟如何？

的確部分地區(qū)、部分銀行出現(xiàn)房貸額度緊張的情況，但這尚未成為一種普遍現(xiàn)象。比如：在北京等城市，房貸業(yè)務(wù)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。有的銀行額度緊張，主要是部分銀行此前房貸投放量太大，越過(guò)了控制線，必須進(jìn)行縮減。

不過(guò)總體而言，對(duì)普通購(gòu)房者的影響主要是放款時(shí)間延長(zhǎng)，審核更加嚴(yán)格，真正出現(xiàn)停貸的僅僅是極個(gè)別銀行。

哪些地方已經(jīng)出現(xiàn)房貸收緊？據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州、東莞、中山等城1月首套、二套房貸利率環(huán)比提升，分別提升15、20、10個(gè)基點(diǎn)；東莞、杭州等城有部分銀行短期額度用完而停貸的情況；上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)的情形出現(xiàn)。目前部分銀行貸款確實(shí)有所收緊，不過(guò)大部分情況還是“正常接單、放款延長(zhǎng)”。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行按揭貸款主要有兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是批貸，二是放款。目前額度緊張影響的主要是放款周期。

這對(duì)換房等連環(huán)交易會(huì)帶來(lái)一定影響，比如可能因?yàn)檠舆t放款而導(dǎo)致下單交易違約，因此目前交易機(jī)構(gòu)建議購(gòu)房者為放款預(yù)留2-3個(gè)月時(shí)間。目前多數(shù)銀行在按揭審批方面還沒(méi)有明顯的變化，符合貸款資格的交易還是可以正常貸款的，尚未對(duì)二手房交易帶來(lái)明顯影響。不過(guò)，上海此番政策可能會(huì)在批貸環(huán)節(jié)進(jìn)一步收緊，例如：其要求嚴(yán)格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比，多渠道核實(shí)借款人真實(shí)收入水平，規(guī)避流水造假。

一位地方銀行工作人員也向中新社國(guó)是直通車證實(shí)，有的銀行對(duì)批貸的審核更嚴(yán)格了，有的銀行要求電話核查收入證明，有的則需要以公積金繳存記錄或者社保、納稅等證明作為收入依據(jù)，不是只看購(gòu)房者開具的收入證明了。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示主要城市貸款利率整體微升。貝殼研究院對(duì)全國(guó)52個(gè)城市158家總行、2957家分行統(tǒng)計(jì)顯示，2021年1月房貸利率指數(shù)底部微升。其中，首套利率指數(shù)95.21，環(huán)比上升0.17%；二套利率指數(shù)94.92，環(huán)比上升0.32%。春節(jié)前部分銀行資金面趨緊，居民貸款難度相對(duì)增加。購(gòu)房者還能貸款買房嗎？

業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)在一個(gè)大城市，往往有超過(guò)20個(gè)銀行有房貸業(yè)務(wù)，對(duì)有的銀行來(lái)說(shuō)，房貸并不是“大頭”，所以只要有幾家銀行正常批貸、放貸，交易市場(chǎng)就能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，購(gòu)房者也沒(méi)有必要過(guò)度焦慮。

為何房貸額度反季節(jié)緊張？這是整體資金面收緊的表現(xiàn)，近期的股市行情走低其實(shí)也與此有關(guān)。從房貸來(lái)看，從2019年開始，各銀行的按揭貸款額度多是按月分配或者按季分配，每月或每季度的上限是固定的。部分熱點(diǎn)城市2020年房產(chǎn)交易活躍，一些交易挪到2021年年初放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。

廣州市明確提高了房貸利率。主要原因是去年廣州房貸投放量太大，樓市熱度太高。去年年底和今年一月份，廣州樓市出現(xiàn)翹尾行情，樓市熱度持續(xù)高位。近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍亍８鶕?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，由于低基數(shù)因素影響，2021年一線城市新房市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)，樓市較為火熱，其中廣州成交面積同比增速位列一線城市首位。一線樓市快速升溫，引起調(diào)控政策相關(guān)部門警覺(jué)，調(diào)控收緊是必然趨勢(shì)。不僅是廣州，上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市相繼推出調(diào)控加碼政策。

該機(jī)構(gòu)指出，目前一些城市曝出房貸緊張，其原因一是由于2020年，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求升溫較明顯，城市銀行房貸占比合規(guī)壓力較大。二是這些城市近期房?jī)r(jià)較快上漲，銀行信貸額度的緊縮可能是受到監(jiān)管部門指導(dǎo)，以控制個(gè)人房貸的節(jié)奏和增速以平抑房?jī)r(jià)上漲。去年我國(guó)社會(huì)融資投放規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。很多資金，更是披著實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款、甚至是中小微貸款的“外衣”進(jìn)入樓市。這無(wú)疑是監(jiān)管層所不樂(lè)見的，所以近期多地出現(xiàn)貸款政策收緊。這一趨勢(shì)可能從去年年底已經(jīng)顯現(xiàn)。

國(guó)海證券研究所固定收益研究團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人靳毅指出，去年12月份，在居民端，無(wú)論是短期貸款，還是中長(zhǎng)期貸款同比均出現(xiàn)了下滑。其中，居民短期貸款增加1142億元，同比少增493億元；而居民中長(zhǎng)期貸款增加4392億元，同比少增432億元，這在一定程度上與近期銀行住房貸款政策邊際收緊相關(guān)。

大面積停貸會(huì)來(lái)嗎？

實(shí)際上近期廣州、上海等大城市的房貸收緊，大都和信貸集中度政策有關(guān)。去年底，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。后續(xù)其他城市，尤其是省會(huì)城市跟進(jìn)的可能性較大。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，停貸的說(shuō)法略有夸張，實(shí)際上多是等待或輪候期延長(zhǎng)。

是否有更多城市房貸緊縮？貝殼研究院分析認(rèn)為，這取決于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況以及進(jìn)而引起的銀行房貸占比變化。如城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求快速升溫，銀行貸款額度緊縮、房貸利率上行的壓力都會(huì)增大。但該機(jī)構(gòu)指出，大面積停貸的可能性不大。一是從總體看，房貸額度超限的僅是少數(shù)銀行，且超限幅度并不大；二是房貸集中管理制度為銀行調(diào)整房貸規(guī)模設(shè)置過(guò)渡期，超出管理要求越高的，過(guò)渡期時(shí)間越長(zhǎng)，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過(guò)大變動(dòng)。

上海此番房貸新政也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。政策規(guī)定，房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關(guān)法人銀行，應(yīng)針對(duì)性地強(qiáng)化過(guò)渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

貝殼研究院指出，未來(lái)熱點(diǎn)城市商業(yè)銀行批貸更審慎，房貸放款周期將延續(xù)拉長(zhǎng)趨勢(shì)，樓市熱度高的城市房貸利率會(huì)走高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？購(gòu)房成本增加，貸款節(jié)奏拉長(zhǎng)，將對(duì)房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當(dāng)下許多城市房產(chǎn)價(jià)格已升至歷史最高水平，而多數(shù)買房行為還是要通過(guò)杠桿的，融資額度受控將直接影響市場(chǎng)。當(dāng)然，這還取決于后續(xù)的政策力度。如果額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會(huì)下降。除廣州外，目前了解到無(wú)錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。

如果后續(xù)政策持續(xù)，本輪樓市周期會(huì)大概率見頂回調(diào)。

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