樓市話山論見：2021年，樓市大“變局”？

歲末年初，重錘陡然落下。

1、近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”：

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。這可視為針對(duì)房貸的“兩道紅線”，與去年針對(duì)房企的“三道紅線”，共同構(gòu)筑中國樓市調(diào)控的信貸防火墻。

2、房貸“兩道紅線”，影響幾何？

其一，房地產(chǎn)信貸總盤子變小，2021年樓市必然承壓，但沖擊不會(huì)太大。

據(jù)安信證券數(shù)據(jù)，在35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行中，有10家踩中紅線，其中不乏建行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等大中型銀行。

為避免沖擊，兩道紅線存在2-4年的過渡期。機(jī)構(gòu)估計(jì)，受此影響，預(yù)計(jì)2021年將減少個(gè)人4000億左右，按照50%首付規(guī)模來看，最高可能拖累商品房銷售7000億-8000億。

這還是高估情形。要知道，2019年，全國房地產(chǎn)銷售總額高達(dá)16萬億。相比而言，影響不宜夸大，但傳達(dá)出的信號(hào)卻不容忽視，樓市承壓在所難免。

其二，房貸利率短期有可能上行，中長(zhǎng)期仍舊是下降趨勢(shì)。

房貸三道紅線，對(duì)房貸利率的影響要一分為二來看。從短期來看，由于信貸受到限制，房貸利率可能會(huì)回升。一些觸及紅線的銀行，尤其是中小銀行，房貸利率將會(huì)出現(xiàn)一定回升。

不過，從中長(zhǎng)期來看，利率仍舊是下降趨勢(shì)。這與經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口老齡化、資本邊際收益率走低不無關(guān)系。

其三，大中小城市的房貸利率，將會(huì)變得更為懸殊。

信貸是個(gè)大盤子，房地產(chǎn)是其中重要一環(huán)。涉房貸款一旦被限制，勢(shì)必影響整個(gè)市場(chǎng)的信貸資金配置，基于風(fēng)險(xiǎn)考量，銀行將會(huì)將有限的信貸更多投放在樓市風(fēng)險(xiǎn)較低的城市。一般而言，大城市由于銀行眾多、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，房貸利率一般較低；中小城市由于信貸資源不夠豐富、樓市風(fēng)險(xiǎn)較大，房貸利率一般過高。顯然，隨著房貸兩道紅線落地，這種懸殊還會(huì)進(jìn)一步拉大。

3、中國樓市，已經(jīng)有了“五道紅線”。

房貸“兩道紅線”，針對(duì)的是銀行和購房者，旨在收緊消費(fèi)者購房的銀根，遏制居民加杠桿的浪潮，防止銀行出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2020年末，中國的居民杠桿率已經(jīng)超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數(shù)字，已經(jīng)超過國際平均水平，正在趕超發(fā)達(dá)國家；而增速之快，則位居世界前列。

顯然，穩(wěn)杠桿，或者說防范金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房企融資“三道紅線”，針對(duì)的是房企。只要負(fù)債過高，一律限制新增融資。這一政策，旨在剎住開發(fā)商瘋狂加杠桿的慣性，防止出現(xiàn) “大而不能到”的局面。

隨著房企“三道紅線”落地，一眾以高負(fù)債、高杠桿著稱的房企，被套上了緊箍咒，不得不走向降負(fù)債之路。地產(chǎn)“三道紅線”+“兩道紅線”的出臺(tái)，標(biāo)志著中國樓市調(diào)控的轉(zhuǎn)向。

過去的樓市調(diào)控，限購、限貸、限價(jià)、限售作為四大基本盤。隨著地方各種試探性松綁不斷，這些舉措在市場(chǎng)面前越來越捉襟見肘。

如今樓市調(diào)控，開始直接針對(duì)房企、銀行和購房者。限制房企融資，限制房貸額度，限制銀行信貸，不一而足。眾所周知，信貸是樓市的“七寸”。一旦失去信貸支持，高房?jī)r(jià)將成無源之水。

這些舉措，無疑正在逐步觸及高房?jī)r(jià)的根源。

4、“三道紅線”+“兩道紅線”為何接連落地？

上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

可見，有些話不只是講講而已。

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