樓市話山論見：小產(chǎn)權(quán)房也并非“無藥可醫(yī)”

新華社北京6月30日電 中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央全面深化改革委員會主任習(xí)主席6月30日下午主持召開中央全面深化改革委員會第十四次會議并發(fā)表重要講話。

會議指出，深化農(nóng)村宅基地制度改革，要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法。對政策敏感的人一眼就看出來重磅內(nèi)容，那就是小產(chǎn)權(quán)房要合法了！指出符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房即將合法化了，這個合法就是指的使用權(quán)的國家登記。

其實(shí)，一周之前的6月23號，新華社就發(fā)表了文章：《整治小產(chǎn)權(quán)房考驗(yàn)政府智慧》，這是國家級媒體新華社首次對小產(chǎn)權(quán)房的未來出路指出了建設(shè)性的看法。更早的一個月前，5月28日民法典正式通過了居住權(quán)的立法，并且沒有對居住權(quán)的受眾群體指出特定人群，其中對居住權(quán)的規(guī)定就是居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其生活居住的需要。民法典對居住的正式立法，就給小產(chǎn)權(quán)房的合法性給出了法律保障。

我們來看看昨天的中央全面深化改革委員會第十四次會議對小產(chǎn)權(quán)房是怎么說的：“深化農(nóng)村宅基地制度改革，要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法?！?/p>

我們來分析一下昨天會議跟新華社文章的前后承接的聯(lián)系。

（1）“深化農(nóng)村宅基地制度改革”的提法，就是新華社文章指出的“：“小產(chǎn)權(quán)房問題，拖不過去、繞不過去，已經(jīng)到了必須解決的地步。解決小產(chǎn)權(quán)房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實(shí)，還要面向中國房地產(chǎn)市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復(fù)過去嚴(yán)厲而無用的老調(diào)”，就是“整治小產(chǎn)權(quán)房考驗(yàn)政府智慧”。

（2）“要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)”的提法，就是新華社文章寫到的”解決小產(chǎn)權(quán)房問題，根本上還是要進(jìn)一步推進(jìn)集體土地改革，使集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入市場，和國有土地一樣，同地同權(quán)，在同一基礎(chǔ)上公平競爭”，就是把所有權(quán)、資格權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)這些處置、收益的權(quán)力能夠確權(quán)，跟國有土地同地同權(quán)。

（3）“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法?！钡奶岱?，跟上面的三種權(quán)力對比（所有權(quán)，資格權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)），重點(diǎn)提出使用權(quán)的適度放過，也就是可以流通買賣，而具體的路徑和辦法就交給后面的具體職能部門去制定規(guī)則。

而使用權(quán)的提法，跟民法典提出的居住權(quán)基本一致，也就是居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其生活居住的需要。居住權(quán)的設(shè)立，前提是有清晰的所有權(quán)人，并且經(jīng)過所有權(quán)人同意，把居住權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給居住權(quán)人。以前的小產(chǎn)權(quán)房，之所以不合法，原因就是所有權(quán)不明確，另外只能轉(zhuǎn)讓給限定人群?，F(xiàn)在的居住權(quán)確，明確規(guī)定居住權(quán)人沒有限制，所以最關(guān)鍵的就是所有權(quán)人的確權(quán)。

昨天的中央全面深化改革委員會第十四次會議對宅基地的所有權(quán)的提法是：“要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法?！憋@然，宅基地的所有權(quán)屬于集體所有，跟集體建設(shè)用地的所有權(quán)是相同的，所以只要經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體同意，就可以單獨(dú)確定居住權(quán)，那么就可以保障宅基地農(nóng)戶的資格權(quán)，同時(shí)讓農(nóng)民的房屋擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

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