樓市話(huà)山論見(jiàn)：全國(guó)房貸利率連漲三個(gè)月，北京一個(gè)月內(nèi)四提學(xué)區(qū)房

樓市調(diào)控再度升級(jí)：全國(guó)房貸利率連漲三個(gè)月，北京一個(gè)月內(nèi)四提學(xué)區(qū)房

LPR已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月保持穩(wěn)定，而房貸利率水平近3個(gè)月連續(xù)上調(diào)。同時(shí)，銀行面臨著“兩道紅線(xiàn)”的壓力，放款額度縮減，并同步帶動(dòng)了放款期限延長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是樓市調(diào)控效果進(jìn)一步釋放的表現(xiàn)。

不僅如此，在宏觀層面上，各地也在不斷對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行“加碼”，政策工具箱日益完善。

4月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》。文件對(duì)經(jīng)營(yíng)貸炒房、嚴(yán)控學(xué)區(qū)房炒作等進(jìn)行了明確的規(guī)范與限制，記者注意到，這已經(jīng)是北京市一個(gè)月內(nèi)第四次提到學(xué)區(qū)房。而此前一周，全國(guó)多地則密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。4月16日，北京、廈門(mén)、寧波、合肥、南京等城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控加碼政策，涉及到嚴(yán)控學(xué)區(qū)房炒作、收緊限購(gòu)和稅費(fèi)、設(shè)立二手房指導(dǎo)價(jià)等方面。

2020年上半年，受到疫情的影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售在經(jīng)過(guò)了“斷崖式”下跌后處于恢復(fù)階段。不過(guò)，可以看出，房子作為一個(gè)“特殊商品”，市場(chǎng)迅速回溫，成交量和成交單價(jià)均同比2019年出現(xiàn)了上漲，近期調(diào)控與房貸雙線(xiàn)收緊，是否意味著房地產(chǎn)在疫情沖擊下的政策寬容期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)將迎來(lái)相對(duì)緊縮的新階段？

炒作學(xué)區(qū)房再遭嚴(yán)控

4月22日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》。文件提到，從即日起進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作，對(duì)于近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房等問(wèn)題，依法從嚴(yán)懲處，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

關(guān)于此次整治工作，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師對(duì)記者表示：“此次的查處重點(diǎn)就是受關(guān)注較高的學(xué)區(qū)房炒作。近期，北京部分板塊學(xué)區(qū)房熱度飆升，其中不乏一些投機(jī)機(jī)構(gòu)和群體炒作的現(xiàn)象，帶動(dòng)產(chǎn)生了一波恐慌情緒，學(xué)區(qū)房的價(jià)格被抬高?！?/p>

在2020年4月30日，北京市西城區(qū)發(fā)布了一則入學(xué)新政，明確在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片的方式入學(xué)。不過(guò)，新政固然對(duì)市場(chǎng)有一定的震懾作用，但北京熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量和成交價(jià)格一直未能走低。

2021年4月份，北京市已經(jīng)是連續(xù)4次提及到了學(xué)區(qū)房，其中包括發(fā)布學(xué)區(qū)房炒作專(zhuān)項(xiàng)檢查治理工作的進(jìn)度與執(zhí)行情況，有6家中介門(mén)店因此停業(yè)整改。

隨后，北京學(xué)區(qū)房最熱的區(qū)域之一西城區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍、房?jī)r(jià)較高的德勝街道、金融街街道的部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展了聯(lián)合執(zhí)法檢查。有房地產(chǎn)中介從業(yè)人員向記者表示，在這兩個(gè)街道，學(xué)區(qū)房的價(jià)格高點(diǎn)曾一度觸及到20萬(wàn)元/平米。

4月19日，北京市教委再次提及到“多校劃片”，明確2021年北京市將進(jìn)一步加大多校劃片，穩(wěn)妥地推進(jìn)以多校劃片為主、單校劃片為輔的招生辦法。“信號(hào)燈”已經(jīng)是頻繁亮起了。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要真正解決學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，從根本上還是要解決教育資源均衡分配的問(wèn)題。3月16日，上海發(fā)布了一則高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法，被稱(chēng)為是“最嚴(yán)學(xué)區(qū)房新政”。

究其原因，上海市決定打破上學(xué)資格與學(xué)區(qū)之間的聯(lián)系，采用名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類(lèi)方式，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性高中招生總計(jì)劃的50%-65%。這一政策的調(diào)整是上海市教育資源逐漸公平化的一大體現(xiàn)，而超高價(jià)的學(xué)區(qū)房也在此背景下失去了大部分的支撐力。

房貸利率連月走高

宏觀層面上的調(diào)控“平鋪直敘”，微觀層面的調(diào)控幾乎也是緊隨其后，最主要的一點(diǎn)便顯現(xiàn)在房貸利率方面。融360數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月份，全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率環(huán)比上漲了4BP，為5.31%；二套房貸款平均利率環(huán)比上漲了2BP，為5.59%，而這是自2021年2月份開(kāi)始上漲以來(lái)連續(xù)第3個(gè)月上漲。此前，在2020年3月份至2020年底，全國(guó)房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

同時(shí)，貸款的放款周期也有所上升，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月份，全國(guó)重點(diǎn)60城的平均放款周期升高至了46天，呈現(xiàn)出了高位調(diào)整態(tài)勢(shì)。另一方面，與房貸利率緊密相關(guān)的LPR已經(jīng)是連續(xù)12個(gè)月保持不變，1年報(bào)價(jià)3.85%，5年期以上報(bào)價(jià)4.65%。

要知道，自LPR機(jī)制實(shí)行初期，報(bào)價(jià)下調(diào)“屢見(jiàn)不鮮”。2020年2月份，新冠肺炎疫情暴發(fā)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大的沖擊，開(kāi)竣工面積及銷(xiāo)售呈現(xiàn)“斷崖式”下滑。隨后，在2020年4月份，LPR報(bào)價(jià)創(chuàng)下了自機(jī)制實(shí)行以來(lái)的單月最大降幅，1年期下降了20個(gè)BP，5年期以上下降了10個(gè)BP。

“主要是在2020年，房貸的管控相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有當(dāng)前這么嚴(yán)格，有很多經(jīng)營(yíng)貸也流入樓市。這也導(dǎo)致了熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)有所上漲。進(jìn)入到2021年之后，各地對(duì)于房貸的管控力度增加，房貸利率水平和放款周期都有所提高。”一位TOP20房企財(cái)務(wù)方面的負(fù)責(zé)人向記者表示。

4月22日，在北京市的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作中，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市也是一項(xiàng)工作重點(diǎn)。事實(shí)上，自2021年開(kāi)年以來(lái)，就有包括北京、深圳、廣州等城市對(duì)經(jīng)營(yíng)貸炒房進(jìn)行了全方位的“圍剿”。

此前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)辦公廳、人民銀行辦公廳3部門(mén)聯(lián)合發(fā)文表示，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)貸中貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒘⒖瘫皇栈?，并追究相?yīng)的法律責(zé)任。也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸炒房已經(jīng)成為了“過(guò)去式”。

而房貸利率水平、放款期限則與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。日前，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任表示：“房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步下降，2021年一季度末降至了12%，為8年以來(lái)的最低水平，繼續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速?！?/p>

另一個(gè)信號(hào)是，目前，銀行面臨“兩道紅線(xiàn)”，分別是房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。“一季度銀行購(gòu)房貸款規(guī)模較高，在一定程度上會(huì)擠壓二季度及下半年的信貸額度，部分‘踩紅線(xiàn)’的銀行面臨較大的調(diào)降壓力?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師如此認(rèn)為。

在房地產(chǎn)集中度的管理下，房貸利率的實(shí)際水平和LPR之間的背離越來(lái)越大。銀行信貸額度收緊、房貸加息、放款期限延長(zhǎng)等一系列市場(chǎng)表現(xiàn)則促使了樓市的調(diào)控效果繼續(xù)釋放。許小樂(lè)預(yù)測(cè)，未來(lái)，除熱點(diǎn)大中城市之外，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的城市進(jìn)入房貸加息的行列，樓市的成交量也將維持高位調(diào)整的狀態(tài)。

樓市進(jìn)入階段性調(diào)整？

“去年受到疫情的影響，上半年市場(chǎng)的成交量都比較低。LPR的下調(diào)等在一定程度上的確促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交?！鄙鲜龇科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。在經(jīng)歷了一年的“寬松”之后，2020年全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為176086萬(wàn)平米，環(huán)比上漲了2.6%。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售額為17.26萬(wàn)億元，環(huán)比上漲了8.7%。按照這個(gè)數(shù)值進(jìn)行計(jì)算，全國(guó)商品房均價(jià)為9860元/平米，漲幅達(dá)到了5.8%。

可以看出，在疫情得到了控制之后，樓市的需求并未受到疫情的影響而逐步消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速出現(xiàn)反彈，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售單價(jià)都有所增加。樓市的小幅“升溫”可以說(shuō)一直延續(xù)到了2021年一季度。

以北京為例，貝殼研究院提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，北京新房市場(chǎng)成交套數(shù)達(dá)到了21365套，成交面積為260萬(wàn)平米。2020年同期樓市受疫情影響嚴(yán)重，數(shù)據(jù)之間并無(wú)絕對(duì)的可比性。但這個(gè)數(shù)據(jù)相比較2019年同期還是增長(zhǎng)了55.2%。

價(jià)格方面，2021年一季度，北京新房市場(chǎng)的成交價(jià)同比小幅上漲了2.1%，達(dá)到了5.25萬(wàn)元/平米。同時(shí)，貝殼研究院方面向記者表示，二手房的成交量的增速也在30%以上。

一季度成交量有所上漲與新房市場(chǎng)集中供應(yīng)有關(guān)，隨著調(diào)控的不斷加碼，后續(xù)成交量增速也會(huì)有所放緩。值得關(guān)注的是，自2021年年初至今，全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過(guò)了140次，頻率甚至高過(guò)“一天一策”。其中包括廣州強(qiáng)化人才購(gòu)房政策管理，人才購(gòu)房需要1年社保；上海實(shí)施住房限售，購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。

目前，政策工具箱是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“火苗”的主要工具之一。4月15日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在省部級(jí)干部建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專(zhuān)題研討班座談會(huì)上再一次表示，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。同時(shí)，韓正說(shuō)：“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

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