樓市話山論見：2021年要不要買房？李嘉誠17年就有所“暗示”

2021年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)何種走勢？房價漲還是跌？春節(jié)前買房還是春節(jié)后再出手？這是最近一段時間大家最關(guān)心的幾個熱門問題。

最近幾天國家統(tǒng)計局陸續(xù)公布了房地產(chǎn)的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其結(jié)果顯示：2020年1—12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%；商品房銷售額173613億元突破歷史記錄，增長8.7%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；全國平均房價更連續(xù)5個月進(jìn)入“萬元時代”，最高時10543元/平，較上一年最高點時增長高達(dá)7.5%。一句話總結(jié)，2020年雖然開局不利，結(jié)果卻出人意料。之所以會出現(xiàn)這樣的結(jié)果，中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張大偉分析認(rèn)為，主要是三方面的原因：其一、信貸政策整體寬松，居民戶中長期信貸5.95萬億刷新歷史記錄；其二、年內(nèi)超過100個城市降低了落戶標(biāo)準(zhǔn)，這些政策都增加了購房需求；其三、非常時期，海外投資銳減，資金回流，疊加改善需求明顯上漲。

如果以所有人最關(guān)心的平均房價增速來看，2019年沒買房的，選擇在2020年買房，整體看成本至少增加了7.5%。當(dāng)然，像深圳、銀川這類城市二手房漲幅超過了15%的城市，買房多花的成本可能就更高了。2020年全年調(diào)控累計出手489次，但市場依然是延續(xù)了“慢?！壁厔荨／B加最近一段時間不少資金都預(yù)測，2021年房價上漲壓力仍然比較大。其中最值得一提的就是社科院，在報告中早早就直言預(yù)測，“2021年房價平均漲幅在5%左右”。這讓很多有購房需求的無房者十分焦慮。

2021年要不要買房，2021年到底適不適合買房？在給出“答案”前，我們先看一下當(dāng)前樓市的整體情況：

首先，2020年9月份和2021年開年第一天，國家分別出臺了涉房企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”和銀行的“紅線”與“五檔監(jiān)管”。核心目的就是為了控制房地產(chǎn)信貸無序擴(kuò)張，主要手段是通過設(shè)置紅線的方式讓一些不達(dá)標(biāo)的企業(yè)主動降負(fù)債、降速，以達(dá)到掌控大局的目的。直白點說，就是控制資金流向房地產(chǎn)。這意味著國家已經(jīng)在慢慢控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度和擴(kuò)張規(guī)模了，不再允許房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻發(fā)展。對于房企，其實就是意味著不能再繼續(xù)大規(guī)模融資擴(kuò)張，失去了大量的資金來源。這也是2020年以來，全國絕大多數(shù)房企扎堆降價賣房“以價換量”回籠資金的根本原因。不要以為2020年已經(jīng)結(jié)束了，事實上這只是開始，未來2-3年才是房企最難熬的時間；

其次，2020年雖然房地產(chǎn)整體數(shù)據(jù)很好看，但是我們不得不提的是，市場分化很嚴(yán)重——有的房價漲得兇，但70個重點城市中也有26個城市的房價跌回一年前，這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟(jì)南跌幅位居前十位。全國房價分化非常明顯，買房不能再閉著眼盲選。事實上，從機(jī)構(gòu)調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，2021年絕大多數(shù)購房者對后市的預(yù)期并不高，接近70%的被訪者表示會“繼續(xù)觀望”；

再者，樓市銷售面積、銷售額紛紛創(chuàng)歷史記錄，這個我們不否定。但不可忽略的是，根據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國100個城市的新房庫存已經(jīng)達(dá)到了5億平。2019年庫存增速是6%，2020年銷售面積創(chuàng)歷史記錄的情況下，庫存增速卻不減反增，達(dá)到了最高點7%，說明現(xiàn)在的房子并沒有那么好賣，而且銷售速度趕不上建房速度。

最后我們想說的是，其實早在2020年初，易居研究院就發(fā)布報告稱，從2020年起全國的新房市場已經(jīng)進(jìn)入“供大于求”局面了。聯(lián)想到我國城鎮(zhèn)地區(qū)房屋空置率已經(jīng)超過20%，空置房足夠解決2億人的居住問題，所以對于后市，我們很難相信前幾年的奇跡能再次上演。

因此，我們必須不斷強(qiáng)調(diào)的一點就是，“房住不炒”意味著剛需時代來臨，這表示我們該用發(fā)展的眼光來重新審視現(xiàn)在的樓市了，絕不能完全依賴于過去的經(jīng)驗。尤其是對于靠投資炒作樓市賺錢的人來說，如果仍然一意孤行認(rèn)為“買房是躺賺”，最終可能會付出慘痛的代價：一方面，國家提出房住不炒，而且要求各地方要牢牢堅持，這意味著未來調(diào)控會成為常態(tài)，現(xiàn)在冒險進(jìn)入可能最后會“為國接盤”；另一方面，從投資收益成本核算來看，現(xiàn)在投資買房真的很難再獲利了。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷算過一筆賬，現(xiàn)在投資買房的成本是7%，包括資金成本、房屋折舊成本以及其它雜七雜八的稅費等。換言之，如果我們所購買的房子每年的房價上漲幅度不超過7%，其實是虧錢的。對于剛需來說，不管市場如何變，都要遵循“按需行動”的原則，即有需求就買，不要特別挑時機(jī)。一則沒有人可以預(yù)測到市場的“底部”，二則老想占便宜可能吃大虧，尤其是拿著三成首付的剛需，往往很容易因為信息不透明，被擅長營銷的開發(fā)商套路。

如果我人微言輕，說出來的觀點大家不放在心上，那不妨看看精于算計的投資大佬們對2021年樓市的看法吧。2021年適合買房嗎？李嘉誠、馬云發(fā)聲“指點迷津”：

李嘉誠：從過去7年持續(xù)不斷拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一點可以看出來，曾經(jīng)的亞洲首富對房地產(chǎn)顯然不再有以前的熱情了。事實上，李嘉誠2017年就對房地產(chǎn)的走勢有所“暗示”：房價、地價漲幅太高，已經(jīng)沒有太多利潤可賺。他在接受采訪時甚至直言，未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價都會迎來“大風(fēng)暴”，這種情況下，剛需按揭買房自住沒問題，但是炒房應(yīng)該立即停止。從李嘉誠這段“暗示”言論中我們不難發(fā)現(xiàn)，其實對于后市，李嘉誠還是比較悲觀的，對于投資買房，他也是持反對態(tài)度。核心原因是，缺乏需求和資金支持的樓市，未來大概率會趨于穩(wěn)定，已經(jīng)無利可圖了。雖然他自己曾經(jīng)靠著樓市發(fā)家，但是一旦發(fā)現(xiàn)苗頭不對，還是會毅然決然“撤離”。這也值得很多投資買房者學(xué)習(xí)：沒機(jī)會的時候，一定要認(rèn)清現(xiàn)實，該撤就撤，不賺最后一個銅板。

馬云：2021年要不要買房，電商大佬兼網(wǎng)紅名人馬云也給出了9字建言：不要太著急貸款買房。即實在有需求的，如果自己條件允許可以買；那些沒需求的就不要去湊熱鬧了，尤其是那些幻想靠投資樓市發(fā)財?shù)哪贻p人，要趕緊放棄幻想，要更加務(wù)實才對。在馬云看來，未來兩個年輕人根本不用愁沒房子住，相反應(yīng)該思考如何管理好房子，因為兩個年輕人未來可能要繼承5套房子。更主要的是，馬云覺得，國家未來一定會控制房地產(chǎn)的投資規(guī)模。根本原因是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠房地產(chǎn)不可持續(xù)，房地產(chǎn)現(xiàn)在的繁榮是犧牲年輕人幸福為代價換來的，這種發(fā)展不應(yīng)該被高高捧起?；诖?，現(xiàn)在的年輕人不應(yīng)該過早背負(fù)巨額貸款買房，一方面這會削弱年輕人的創(chuàng)新拼搏能力，另一方面這會加劇年輕人的投機(jī)取巧思想，特別是現(xiàn)在很多年輕人經(jīng)?；孟胭I房一夜暴富，這種不正之風(fēng)該徹底停止了。

總結(jié)：不管我們承不承認(rèn)，房地產(chǎn)都依然對我國經(jīng)濟(jì)有支柱作用，而且放眼全世界，沒有哪一個國家的房地產(chǎn)是沒有投資屬性的。所以，未來樓市依然存在投資價值。只是有一點需要明確，房地產(chǎn)已經(jīng)徹底過了投資的黃金時代，現(xiàn)在是剛需時代。換句話說，2021年剛需買房可能適合，但繼續(xù)幻想靠投資買房發(fā)財暴賺，這種春夢該徹底醒醒了。為什么這么說？一則國家回歸房地產(chǎn)住人屬性的態(tài)度很明確；二則越來越多的信號顯示，房地產(chǎn)擠壓了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，確實到了不得不“削減”的地步了；三則從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)想走向高質(zhì)量發(fā)展，一定不能過度依賴房地產(chǎn)。國家過去半年多，兩次出手“收緊信貸”（設(shè)置紅線），就是最好的證明。

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