樓市話山論見：落實貫徹“房住不炒”，堅決打擊各種投機行為

上海近期樓市活躍，出現(xiàn)一些違規(guī)行為助長虛火，針對這些現(xiàn)象，上海發(fā)布了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（簡稱《意見》）穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期，以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機買家入市機會、提高入市成本。去年下半年至今，深圳、上海等地樓市火熱，北京、廣州等城市學區(qū)房漲價也有所抬頭，一線城市樓市有被重新點燃的風險。就全國整體樓市而言，房價相對平穩(wěn)，有些城市還比較低迷。但是，我們要警惕一線城市樓市過熱引發(fā)連鎖跟風反應，因此，上海及時加強調(diào)控是必要的。部分城市房價結(jié)構性上漲原因復雜，與此前樓市上漲周期眾多城市和居民普遍參與不同，此次僅限極少數(shù)城市中的極少數(shù)人。以上海為例，此次上漲的主要動力是公民同招教育改革催生學區(qū)教育概念，有能力參與的主要是高收入群體，而郊區(qū)或者非重點學區(qū)房價并未出現(xiàn)大的波動，當然，不排除未來學區(qū)概念會逐級產(chǎn)生，逐步抬升房價。深圳房價上漲，主要與其住房供給有限而高收入群體不斷增加有關，這種供需結(jié)構決定了深圳房價易升難降，從而刺激了一部分投機者加入其中，更增加了供需緊張的程度。我們需要警惕和避免這種特殊結(jié)構形成的持續(xù)上漲現(xiàn)象對其他城市構成市場情緒上的影響。

可以看出，中國樓市在過去幾年得益于嚴格調(diào)控，在平穩(wěn)運行的同時也積蓄了周期反彈的力量，雖然市場上有流動性支撐樓市復蘇的預期，以及舊改、剛需等力量的積累，但是，整體上樓市依然比較穩(wěn)定。目前的壓力，主要是在一線城市的部分區(qū)域，由高收入群體與稀缺資產(chǎn)結(jié)合推動房價過快上漲。要嚴防投機性的資金參與，同時，避免出現(xiàn)傳導效應。要加大公共租賃住房的供給，為低收入者以及剛剛進入城市就業(yè)的年輕人提供居住服務，緩解市場剛需帶來的壓力。

像上海、深圳等城市應該優(yōu)化土地供應結(jié)構，增加商品住房用地供應，緩解供需緊張的矛盾。這些城市工業(yè)用地、商業(yè)用地占比較大，商品住宅用地相對較少，自然會引起供需之間的緊張，推動房價上漲。供地少則會導致企業(yè)競拍土地時過快過高地推升地價，抬高建設成本與上漲預期。此次，上海出臺的《意見》也提到了完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應結(jié)構，增加商品住房用地供應。作為人口超過千萬的超大型城市，地理擴張的范圍越來越有限，持續(xù)增加住房供給的能力受到限制，人口流入的壓力持續(xù)存在。因此，落實“房住不炒”的重要性與迫切性更高，但是，恰恰因為供給相對緊張導致投機沖動更高，因為一線城市住房被認為是無風險、高收益的稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一線城市應該真正落實“房住不炒”的精神，打擊一切投機行為。上海發(fā)布的《意見》對夫妻離婚后3年內(nèi)購買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，避免通過假離婚繞過限購政策。同時，《意見》也要求對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度，避免借貸用于首付參與炒房，或者出讓購房資格為人代持等。

這些政策僅是阻止增量投資行為，而市場上最多的投資行為發(fā)生在存量市場，有一部分人已經(jīng)擁有兩套以及以上的住房，扭曲了市場供需結(jié)構，一部分有剛性需求的群體買不到房子，而還有些人則投資多套。因此，一線城市理順供需結(jié)構，最終還要將存量投資性住房擠出來轉(zhuǎn)移到市場上去滿足剛需，才能實現(xiàn)真正的“房住不炒”。如果不將存量投資得利者趕走，增量投資者就會想方設法繞過“調(diào)控墻”，這也是多年以來調(diào)控政策不斷增加補丁的原因。此外，要加大公共租賃住房的供給，為低收入者以及剛剛進入城市就業(yè)的年輕人提供居住服務，緩解市場剛需帶來的壓力。與此同時，應該加大教育資源投入，提供更為均衡的教育公共服務，避免教育資源分配的不公平扭曲房價，進而對整個市場產(chǎn)生沖擊。

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