樓市話山論見(jiàn)：樓面單價(jià)9.26萬(wàn)！招商蛇口奪得上海單價(jià)“地王”，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)賣(mài)13萬(wàn)才能保本

一邊是樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，另一邊是土地市場(chǎng)熱度猶在。

2月9日，上海拍出春節(jié)前最后一塊土地——虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊。經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)招標(biāo)，最終該地塊被招商蛇口以56.66億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)92647.6元/平方米，溢價(jià)率20%。

據(jù)專(zhuān)業(yè)人士測(cè)算，該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)保本盈虧線在13萬(wàn)元/平方米左右；如果房?jī)r(jià)賣(mài)到14萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才有10%的毛利。不過(guò)有記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前該地塊周邊在售樓盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)在9.8萬(wàn)~11.5萬(wàn)元/平方米。

招商蛇口奪得虹口單價(jià)地王

公開(kāi)資料顯示，該地塊位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，起始價(jià)47.2億元，出讓面積為2.30779萬(wàn)平方米，容積率不大于2.65。按容積率2.65計(jì)算，起始樓板價(jià)約為7.7萬(wàn)元/平方米，為2020年以來(lái)上海住宅地塊起始單價(jià)最高紀(jì)錄。

地塊東至HK341-11地塊，南至三河路，西至虹鎮(zhèn)老街，北至HK341-04地塊。建筑面積61156.44平方米，建筑限高100米，住宅套數(shù)下限570套。

根據(jù)出讓文件公告，該地塊的最終有效申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人超過(guò)5人，因此出讓方式為競(jìng)價(jià)招標(biāo)。根據(jù)進(jìn)度安排，地塊于2021年2月9日根據(jù)最終有效申請(qǐng)人數(shù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)或招標(biāo)活動(dòng)。

最終，該地塊以總價(jià)56.66億元、成交樓面價(jià)92647.6元/平方米、溢價(jià)率20%被招商蛇口收入囊中。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，20%溢價(jià)雖然有點(diǎn)高，但并不意外，畢竟這么好的地段。9萬(wàn)多元/平方米的樓面價(jià)，保本盈虧線在13萬(wàn)元/平方米左右。如果要講究品質(zhì)，未來(lái)房?jī)r(jià)至少在15萬(wàn)元/平方米。

上述人士表示，該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)至少在14萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商才有10%的毛利。不過(guò)在房產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期下估計(jì)很難達(dá)成，未來(lái)售價(jià)應(yīng)該在14萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。

以該地塊周邊在售的新房項(xiàng)目為例，中糧瑞虹海景壹號(hào)的單價(jià)約為11.5萬(wàn)元/平方米，建邦16區(qū)二期均價(jià)約9.8萬(wàn)元/平方米，保利天匯前期均價(jià)約10.99萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，該地塊要求配備5%保障房，80%以上中小套，住宅套數(shù)下限570套。同時(shí)地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于3960平方米的公共服務(wù)設(shè)施，包括行政服務(wù)中心設(shè)施3500平方米（計(jì)容），養(yǎng)育托管點(diǎn)360平方米（計(jì)容），生活服務(wù)點(diǎn)100平方米（計(jì)容），公共服務(wù)設(shè)施建成后權(quán)屬無(wú)償移交虹口區(qū)人民政府。

而就在去年7月3日，在此次成交地塊西南側(cè)的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，同樣也是被招商蛇口以總價(jià)44億元競(jìng)得，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)為81809元/平方米（起始樓面價(jià)63155元/平方米），溢價(jià)率28.4%。

熱點(diǎn)城市成央企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)

不過(guò)，上述業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)下上海的房地產(chǎn)調(diào)控屬于節(jié)奏密集階段，應(yīng)該向市場(chǎng)釋放房?jī)r(jià)、地價(jià)穩(wěn)定的信號(hào)。

但這塊地釋放的信息，結(jié)合周邊現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平，未來(lái)至少有20%左右的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)至少在13.5萬(wàn)元/平方米以上。該人士表示，這可能給未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的信心造成了一定干擾。

不過(guò)，一位TOP20房企高管表示，“即便地價(jià)高企，上海的限價(jià)政策依然不會(huì)放松?！?/span>

值得注意的是，此次角逐該核心地塊的房企為清一色的國(guó)企和央企，除了招商蛇口之外，還有中國(guó)金茂、保利發(fā)展和建發(fā)集團(tuán)。

央企還在積極拿地，尤其在去年四季度逆勢(shì)加倉(cāng)，相比前8個(gè)月的拿地增幅達(dá)60%。尤其是核心熱門(mén)城市的核心區(qū)域，成為央企主要角逐的戰(zhàn)場(chǎng)。

林波預(yù)計(jì)，即便在調(diào)控之下，由于各家企業(yè)還是把目光盯在有限的幾個(gè)熱點(diǎn)城市，所以土拍市場(chǎng)依然不會(huì)有明顯降溫。這也意味著，熱點(diǎn)城市的核心資產(chǎn)價(jià)值會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

事實(shí)上，上海市政府在去年已經(jīng)放開(kāi)了拿地條件，比如參標(biāo)人數(shù)的門(mén)檻降低等。都市圈核心城市的調(diào)控雖然在持續(xù)加碼，漲不漲要看各地塊的具體情況，但明顯降低的情況是不太可能出現(xiàn)，調(diào)控不會(huì)影響房企中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略判斷。

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