樓市話山論見：房地產(chǎn)稅改革的腳步正在加快，稅改試點或快于預期

房地產(chǎn)稅改革的腳步正在加快，稅改試點或快于預期

近日，財政部官網(wǎng)發(fā)布一則消息，財政部、住建部等4部門在北京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

房地產(chǎn)稅一直是全民關注的熱點。在近五年的兩會《政府工作報告》中，2019年首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。彼時，房地產(chǎn)稅成為市場熱議的話題，市場普遍預期房地產(chǎn)稅立法工作將提上日程。但由于房地產(chǎn)稅立法是一項長期且復雜的工作，因此過去幾年房地產(chǎn)稅處于“斷斷續(xù)續(xù)”被提及的階段?？v觀2020年和2021年兩會《政府工作報告》并未提及房地產(chǎn)稅，預示著房地產(chǎn)稅立法改革并未明確日程表。

盡管如此，近幾個月來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)稅表態(tài)明顯變得頻繁。加上此次座談會，今年以來監(jiān)管層已四次提及“房地產(chǎn)稅”。盡管房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需較長時間周期，但基于2020年下半年以來，樓市、地市處于“失控”狀態(tài)，因此，“十四五”期間或是推進房地產(chǎn)稅立法和改革的窗口期，試點城市或?qū)⒖焖贁U容至“熱點”核心城市，并體現(xiàn)一定的政策力度。

01

年內(nèi)已四提房地產(chǎn)稅改革

首提房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，彼時，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！奔磳Ψ课莩钟协h(huán)節(jié)進行征稅，類似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

由于全國推行的難度較大，直至2011年1月“房產(chǎn)稅”正式落地，上海和重慶同時宣布啟動房產(chǎn)稅試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅。

2013年底，十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。概念內(nèi)涵也從“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵也逐漸豐富，廣義上是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有直接關系的稅，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

但自此以后，房地產(chǎn)稅改革的聲音日漸弱化，試點城市范圍也并未繼續(xù)再擴容。

2019年兩會《政府工作報告》首提“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”已成為監(jiān)管部門的重點工作。

2020年以來，針對房地產(chǎn)稅改革的內(nèi)容多了起來。11月和12月，財政部部長劉昆曾兩次公開表示“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”

直至2021年前五月，已四次提出房地產(chǎn)稅改革。在此之前，3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要明確將“推進房地產(chǎn)稅立法”納入工作重點；4月7日，財政部財稅司司長王建凡表示，要進一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革；5月6日，劉昆發(fā)表的文章中表示，“十四五”時期的重點工作，包含“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”。

疊加財政部等四部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，預示著作為財稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，相關立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實質(zhì)性的進展。

02

房地產(chǎn)稅將成為有利的政策工具

統(tǒng)計局有數(shù)據(jù)顯示，我國戶均家庭擁有房子為1.5套，對于普通購房者或者房產(chǎn)持有人而言，普遍理解為狹義的“房產(chǎn)稅”，即類似于上海和重慶針對個人實施的“房產(chǎn)稅”。

供職于一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的剛需青年李敏（化名）擔心房產(chǎn)稅“一刀切”，他認為作為剛需，已經(jīng)費盡力氣買了第一套房子，前期交易稅、契稅已經(jīng)是一筆不小的開支，如果還要交房產(chǎn)稅，對剛需來說稅種太多，購房成本和持有成本增加。

而來自一家國企的徐晨（化名）則支持房產(chǎn)稅城市擴容，他認為房產(chǎn)稅早就應該出臺，不然房價不會漲的這么快，過去很多城市房價是被投資客炒上去，房產(chǎn)稅一出臺對他們而言將是致命性打擊。

從上海、重慶試點情況來看，上海房產(chǎn)稅征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房；非本市居民家庭在本市新購的住房。稅率則是在0.4%和0.6%兩檔。重慶則針對個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，稅率為三檔：0.5%、1%、1.2%。兩地均給予了一定的住房扣除免稅面積。

而目前所提的房地產(chǎn)稅則更傾向于廣義上一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有直接關系的稅，其中包括房產(chǎn)稅。

基于2021年樓市、地市“失控”，市場似乎陷入越調(diào)控越上漲的怪圈。上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計成交較2019年同期翻倍增長，核心區(qū)位的限價盤、豪宅頻現(xiàn)搶購潮；而在土地供應“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，核心區(qū)位的熱門宅地更是頻頻到達限價上限。

因此，此階段或是推進房地產(chǎn)稅立法和改革較佳的時間窗口期，房地產(chǎn)稅有望成為全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的重要政策工具。

03

房地產(chǎn)稅落地仍需時間

房地產(chǎn)稅是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡化稅制，避免重復征稅，并提高征收效率?？梢云谠S的是，未來房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。

四部門座談會更多的具有風向標意義，這是自2011年之后重提“改革試點”，從當前房地產(chǎn)市場的管控思路看，“解決大城市住房問題”成為今年的發(fā)展思路，或意味著大城市先行試點的可能性較大。

值得注意的是，今年的《政府工作報告》并未提及市場關心的房地產(chǎn)稅，可以說也是給整個行業(yè)吃了一顆定心丸，再加上基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能征收房地產(chǎn)稅。而在全國人大常委會公布的2021年立法工作計劃中，也并未提及房地產(chǎn)稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過等程序皆非易事，預計房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需經(jīng)歷較長的時間周期。

結合以往“穩(wěn)妥推進”的說法，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅暫時不會推出，但從目前形勢來看，房地產(chǎn)稅改革的腳步正在加快。

04

房地產(chǎn)稅將擴大試點城市范圍

鑒于上海、重慶兩城率先試點對個人征收房產(chǎn)稅，征稅側(cè)重點則有所區(qū)別。其中，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點征收對象。

業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)稅或?qū)⒎植酵七M，逐步擴大試點城市范圍。

譬如，在當下市場持續(xù)火熱的核心一、二線城市率先試點征收房地產(chǎn)稅，隨后再推廣到弱二線以及三、四線城市。而在總結上海、重慶的經(jīng)驗基礎上，下一階段試點城市或?qū)⑦m度擴大房地產(chǎn)稅征收范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度。

對于購房者而言，征收房地產(chǎn)稅意味著調(diào)控措施從交易環(huán)節(jié)延伸至持有環(huán)節(jié)，隨著持有成本的大幅增加，勢必將打壓市場投資炒作氛圍，引導潛在置業(yè)群體理性購房消費，逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房價易漲難跌的一致預期。

長期來看，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，既能讓住房回歸居住本性，又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應將明顯下降，屆時銀行業(yè)金融機構將把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟領域。

從種種表態(tài)和時間節(jié)點來看，“十四五”期間房地產(chǎn)稅落地已是大概率事件。但落地仍體現(xiàn)在試點城市，部分“熱點”城市將率先推出房地產(chǎn)稅試點。比如已具備房地產(chǎn)稅收改革條件的上海、深圳等，此外，從市場層面而言，短期內(nèi)房價漲幅相對較大的熱點城市均有可能試點征收房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅改革是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，其作用值得肯定與重視，一方面，房地產(chǎn)稅能夠?qū)^去十年來房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一定的消除作用，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，對未來十年健康發(fā)展有一定的推動作用；另一方面房地產(chǎn)稅出臺后也會衍生出一些其他有影響力的新規(guī)，從而促進住房回歸居住本質(zhì)，重塑房地產(chǎn)行業(yè)定位。

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