樓市話山論見：2021年中國樓市進入橫盤時代

新年的頭兩個工作日，房地產(chǎn)的兩個垂直領(lǐng)域在股市呈現(xiàn)冰火兩重：頭天房產(chǎn)股集體慘淡，次日物業(yè)股攜手暴漲。資本對價值變動最敏感，一進一退背后，是兩份重磅文件中的政策定調(diào)。一份是央行與銀保監(jiān)會2020年最后一天出臺的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。2020年下半年，監(jiān)管部門明確了劃時代的“三道紅線”政策?；诒娝苤脑?，文件是誰都沒看到的，精神是必須深刻領(lǐng)會的——相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在2023年前需要滿足：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不大于70%，凈負債率不大于100%，現(xiàn)金短債比大于1。達標之前，房企融資將受到嚴格限制。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融。如今監(jiān)管部門從金融機構(gòu)和企業(yè)融資兩個端口對行業(yè)做量化管理，力度、精度在調(diào)控史上前所未見，戳破了房地產(chǎn)作為經(jīng)濟壓艙石最后的幻想。有人說，紅線管理后，房地產(chǎn)徹底失去了想象力。話說得悲涼，實際也是如此。干哪個行業(yè)，干得好不好，很多時候不取決于你的選擇，更多是時代背景加個體際遇。沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。吃了20多年城鎮(zhèn)化紅利的房地產(chǎn)，進入了時代的下一個輪盤。它們未來將面臨的，既不是黃金時代，也不是白銀時代，而是橫盤時代。再往后，新建房屋規(guī)模就進入下降通道了。可也有人說，沒有夕陽的產(chǎn)業(yè)，只有夕陽的企業(yè)。房地產(chǎn)頭部企業(yè)一直在尋出路，向內(nèi)提質(zhì)增效、向外多元試水。這里的兩條路，一個是希望在傳統(tǒng)行業(yè)中尋找持續(xù)增長的密碼，另一個是在延伸的產(chǎn)業(yè)鏈中挖掘新的價值環(huán)節(jié)。比如萬科學(xué)美的也學(xué)貝殼，碧桂園學(xué)華為也學(xué)魏橋。在一個15萬億級別的巨型賽道上，實現(xiàn)持續(xù)增長，似乎也不難理解。有頭部企業(yè)測算，未來幾年，地產(chǎn)龍頭公司可能將占據(jù)8%-10%左右的市場份額，銷售額在1.2萬億—1.5萬億元之間——目前規(guī)模最大的房企2020年銷售額為7200億元。大公司內(nèi)部騰轉(zhuǎn)空間大，且像萬科、碧桂園等龍頭負債率整體不高，“三道紅線”將加速市場份額向頭部聚集。當然，財務(wù)健康的第二梯隊如龍湖、金茂、新城，未來顯然也將獲得更大的發(fā)展縱深。

不難預(yù)測，下階段房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展的著力點，將是提質(zhì)增效。未來房企間比拼的，是公司的管理運營水平和數(shù)字化能力。能吃到多少管理紅利，決定了它們在傳統(tǒng)賽道上待多久。房企另一條出路是向新賽道的躍遷。近年來，房企的多元化賽道令人眼花繚亂，在商業(yè)、文旅、健康、科技、農(nóng)業(yè)、汽車等等都有布局。就目前看，最富成效的是物業(yè)領(lǐng)域。自2014年彩生活上市以來，資本、技術(shù)和商業(yè)場景等多重合力，讓物業(yè)管理從開發(fā)商的附屬，搖身一變成了白富美。風(fēng)口之烈，短短幾年就催生40家上市公司，形成了資本市場近年最耀眼的造富潮。進入城市化的存量時代，人們對城市運營服務(wù)品質(zhì)的需求，已初成浪潮。到2020年疫情中，物業(yè)在城市空間服務(wù)、社會基層治理中的角色更加凸顯，更又讓這個行業(yè)沖上了新的價值高點。2021新年伊始，10部委的文件再次讓這個行業(yè)“開門紅”：

住建部、中央政法委、國家發(fā)改委等多個國家部委，歷時一年多，調(diào)研和起草了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。物業(yè)在幾年內(nèi)變成萬億行業(yè)，給過去習(xí)慣于杠桿式發(fā)展的房企，打開了另外一扇窗戶。在我看來，這樣的商業(yè)機遇可能還存在于例如長租公寓、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等潛力賽道。需要回答的問題變成，誰能以正確的姿態(tài)去耕耘和收獲。

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