樓市話山論見：2021年房企房價渡難關(guān)？

開年樓盤跳樓式“大降價”，8.3折兩年全款無息分期。

2020年年底，各大開發(fā)商還在高調(diào)宣傳優(yōu)惠“元旦截至”，全面提價。時隔幾天，開年開發(fā)商就來一波跳水式“大降價”。這一現(xiàn)象在重慶特別明顯。早在2020年某開發(fā)商打響2020年降價第一槍，全國樓盤7.5折。是“真降價”、是噱頭想必大家心理清楚。這些折扣樓盤大部分為公寓、商業(yè)、商鋪或者較偏遠的項目。不過，這次又打響了2021年“大降價”第一槍。

據(jù)了解，2021年開年，在重慶核心地段、熱門區(qū)域均有大降價樓盤。有位于重慶兩江四岸的“北濱路”項目，有位于熱門板塊的北區(qū)“汽博板塊”的項目且近軌道……無論是地理位置，還是交通均優(yōu)質(zhì)，帶裝修住宅房源跳水式“大降價”。其中重慶“北濱路”項目全款8.4折；“汽博板塊”的項目全款8.3折，還可以兩年全款無息分期。一套房降價20-40萬左右，對于購房者來說購房成本大大降低。

與此同時，重慶等城市部分房企還推出了首付分期付款。分期付款的時間最長可達5年之久。央企背景房企減倉成渝資產(chǎn)，32.13億元出售成渝項目股權(quán)。

其實，開發(fā)商除了通過降價、分期付款等手段快速回籠資金外，部分房企還從自身出發(fā)，減倉資產(chǎn)。

據(jù)了解，2020年12月27日，具有央企背景的華僑城旗下兩個項目公司股權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所32.13億元成功出售重慶和成都項目公司股權(quán)。其中減倉重慶資產(chǎn)為位于重慶市兩江新區(qū)悅來生態(tài)城的222.49畝商住項目，減倉成都資產(chǎn)為成都市天府新區(qū)的“天府美麗匯”。不僅如此，華僑城還在加大處置成渝資產(chǎn)的力度，比如，成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)公司80%股權(quán)及3.20億元債權(quán)還在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，掛牌底價為4.79億元。

2021年房企仍然難，2021年房價已定？

眾所周知，2020年，疫情沖擊著整個房地產(chǎn)行業(yè)，各地樓市調(diào)控持續(xù)進行，融資環(huán)境不斷收緊，資金壓力倍增，多家房企因資金斷裂破產(chǎn)，債務(wù)纏身。有數(shù)據(jù)顯示，2020年全國超470家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)，平均每天有2.5家被清算。此外，2020年下半年房企“三道紅線”新規(guī)的出臺，對房企的貸款需求進行限制，進一步推高了房企的資金鏈風險，尤其是財務(wù)狀況不佳、現(xiàn)金流不足的中小型房企。

也就是說，房企面臨?，F(xiàn)金流、降低負債的雙重壓力。

本以為扛過了艱難的2020年，2021年將迎來曙光，可是2020年年底，政府出臺了壓軸政策，且于2021年1月1日實施，這將進一步加大房企融資難度。

據(jù)了解，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，是針對銀行的貸款供應(yīng)進行限制。主要包含

①銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比，不得高于監(jiān)管部門確定的上限；

② 銀行分為5個檔，不同檔次的銀行上限不一樣；

③ 目前超標的銀行有2-4年的過渡期。

之前的“三道紅線”和此次通知，把資金供需兩方面都予以了限制。 讓房企在2021年融資更加艱難。為了擺脫融資難困境，房企促進銷售、減倉資產(chǎn)均能快速回籠資金，助力房企掙脫困境。因此，開年便有開發(fā)商推出全款折扣大降價和分期付款等活動。那么，開發(fā)商面臨融資困難，一方面自身減倉，另一方面促成交，正在破局突圍，這對全國房價有哪些影響嗎？其實，十四五”規(guī)劃定調(diào)全國房地產(chǎn)發(fā)展未來5年調(diào)控方向，再次強調(diào)全國仍然堅持“房住不炒”方針不動搖，也就是說未來5年全國房價仍然以“穩(wěn)定”為主，不會大漲大跌。此外，國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯29日在第十八屆中國改革論壇暨中國體改研究會年會上表示，十四五期間，建議配合土地制度改革，控制房價總水平基本不再上升。

因此，2021年房價走勢已定，未來變化較小，還是以“穩(wěn)定”為主。而上述提到的房企優(yōu)惠折扣大降價活動陸續(xù)出現(xiàn)，只能是個別樓盤，個別開發(fā)商，不能代表全國開發(fā)商，對全國房價影響較小，幾乎為零。

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