樓市話(huà)山論見(jiàn)：10月商品住宅價(jià)格微降,房貸政策調整的節奏將進(jìn)一步加快

10月商品住宅價(jià)格微降,房貸政策調整的節奏將進(jìn)一步加快

11月15日，國家統計局公布2021年1-10月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。其中，1-10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(cháng)7.2%；1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.3%；1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(cháng)8.8%。

就具體價(jià)格指數解讀來(lái)看，在商品房方面，1-10月全國商品房銷(xiāo)售面積為143041萬(wàn)平方米，同比增速為7.3%，商品房銷(xiāo)售額為147185億元，同比增速為11.8%，商品房累計均價(jià)為10290元/平方米，同比增速為4.2%，10月商品房單月成交均價(jià)與9月基本持平，在經(jīng)歷兩個(gè)月下滑后趨于穩定。

在商品住宅方面，銷(xiāo)售量走勢與商品房相同，價(jià)格方面10月商品住宅當月銷(xiāo)售均價(jià)9962元/平方米，年內首次單月銷(xiāo)售均價(jià)低于萬(wàn)元，與2020年同期價(jià)格水平相當。單月銷(xiāo)售均價(jià)的下調主要與區域成交占比變化相關(guān)，東部區域10月銷(xiāo)售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長(cháng)了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷(xiāo)售均價(jià)僅中部區域環(huán)比下跌0.8%，其他區域環(huán)比保持了一定漲幅，當然城市間存在一定差異，根據70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數看，10月價(jià)格環(huán)比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場(chǎng)短期回調趨勢顯著(zhù)，但相對去年同期價(jià)格平穩的城市依然占主導。

同時(shí)，受去年低基數和今年上半年的商品房銷(xiāo)售面積在高位運行等因素影響，商品房、商品住宅銷(xiāo)售面積增速持續呈現高位回調走勢。從近期政策動(dòng)向看，9月人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )釋放了“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”的信號，隨即多地出臺措施，旨在從房企和購房者雙方面提振市場(chǎng)信心。10月哈爾濱、義烏、成都出臺預售制監管方面措施，緩解房企資金壓力；武漢、三明、珠海調整落戶(hù)條件或對于人才購房給予一定的優(yōu)惠。從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結束上漲、與9月基本持平，房貸利率結束上漲，合理資金需求或將改善。

同日，統計局還公布了10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。從統計局公布的數據來(lái)看，10月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)整體下行的趨勢依然存在，市場(chǎng)降溫在房?jì)r(jià)側也體現明顯，其中一線(xiàn)城市的二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，北京、上海、廣州和深圳均環(huán)比下滑。而二線(xiàn)城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月繼續擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房?jì)r(jià)的下行主要有三個(gè)因素值得關(guān)注，其一，進(jìn)入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有一定向好的跡象，但并不會(huì )改變行業(yè)的融資難的問(wèn)題。這也是推動(dòng)房企不斷加快銷(xiāo)售節奏的重要原因，通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)量提升，這也導致了部分城市房?jì)r(jià)出現持續下行。

其二，二手房?jì)r(jià)的下行加快的現象值得關(guān)注，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的新房受限價(jià)影響，房?jì)r(jià)變動(dòng)本身和市場(chǎng)熱度未必完全匹配，而二手房則對市場(chǎng)的體現則更為直接，其中二手房參考價(jià)格政策和房貸嚴控是影響的重要因素。

其三，房地產(chǎn)金融側已現微調。為保障房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，不少城市和區域在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支持力度。預計今年最后兩個(gè)月各地市場(chǎng)的變化力度也將保持差異化，預計市場(chǎng)成交量快速下滑的城市，房貸政策調整的節奏會(huì )進(jìn)一步加快，包括針對個(gè)人和房企兩個(gè)層面，尤其是房貸審批和發(fā)放的提速將是重要趨勢。

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