樓市話山論見：我國出生率再次銳減，超前預(yù)期心理或讓人無需買房

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的統(tǒng)計(jì)，我國歷年來出生人口數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國80后、90后、00后、10后的人口數(shù)量分別為：2.22億、2.11億、1.63億（16330萬）、1.63億（16306萬）。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可以看出，從80后開始，我國出生人口數(shù)量就已經(jīng)連續(xù)三代開始下滑。而對比之下會發(fā)現(xiàn)，90后比80后少了1172萬，00后人口數(shù)又比90后少了4700多萬，10后與00后相比也少了24萬。這期間，00后與10后出生人口數(shù)量，相較于80后和90后的出生人口數(shù)量，幾乎整整少了1.03億人。代際之間直接少掉1.03億人這是什么概念？相當(dāng)于地球上一個(gè)中小國家直接消失了。對于中國來說，近年來人口出生總數(shù)不斷下降，進(jìn)入老齡化社會的步伐也在逐漸加快。

人口總數(shù)減少，直接對應(yīng)的社會需求就是房屋居住需求的同步減少，根據(jù)這種趨勢預(yù)測，中國今后的房價(jià)，不僅不會再像現(xiàn)在這樣上漲，更可能陷入需求不足而滯銷的可能！眾所周知，今年90后也到了30歲，是個(gè)妥妥的結(jié)婚生子的年齡。因此，自然而然就成為了目前樓市的剛需主力。而另一方面，房子更新?lián)Q代的改善型主力，則是80后。正是因?yàn)檫@兩個(gè)年齡段數(shù)量龐大，住房需求也不可小覷，所以才不斷支撐房價(jià)上漲，也持續(xù)拉高了房地產(chǎn)市場預(yù)期。

然而，按照目前人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來年份里，人口總數(shù)都會呈下降趨勢，而不斷減少的人口數(shù)與高企的房價(jià)，似乎呈現(xiàn)出巨大的矛盾：足夠34億人居住的房子，卻沒有足夠的人來居住，所以，接下來住房需求還能維持旺盛嗎？未來房價(jià)還有可能像現(xiàn)在這樣居高不下嗎？

另一方面，國家已經(jīng)注意到這種情況，也逐漸開放了全面二孩，但這些政策并沒有讓出生人口有大幅度增加，也沒能阻止人口下滑速度。

2019年，我國出生人口數(shù)量為1465萬人，人口出生率為10.48‰。這一數(shù)據(jù)與2016年全面二孩后激增的1786萬人相比，整整減少321萬人。是什么原因讓大家不想生了呢？不想生的原因是：生得起、養(yǎng)不起?，F(xiàn)代社會無法掌控的雇傭關(guān)系、高昂的教育醫(yī)療直接成本、不可預(yù)知的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)、孩子教育等因素，完全抑制了年輕人的生育意愿。恒大研究院在一份報(bào)告中稱，生育成本高，公立幼兒園供給又嚴(yán)重不足，這就逼迫有的家庭必須選費(fèi)用高的私立幼兒園，而部分學(xué)校把“家庭作業(yè)變成家長作業(yè)”，讓家長們又增加了一重負(fù)擔(dān)。此外，居民醫(yī)療費(fèi)用也在持續(xù)上升，居民醫(yī)療保健支出上漲27倍，遠(yuǎn)超可支配收入。女性生育后無法得到全面保障，也是一個(gè)大問題。

這么多原因湊在一起，讓原本自然的生育問題，變成了世紀(jì)難題。

沒人想生孩子，房價(jià)現(xiàn)在又這么高，工作也朝不保夕，除了工資不漲，似乎其他的一切都在上漲，生活成本如此高昂，讓所有人都繃緊了神經(jīng)，別說生孩子，就連結(jié)婚，都讓很多年輕人開始覺得頭疼。

低生育率趨勢之下的未來房價(jià)走向。根據(jù)中國社科院在2019年的預(yù)測，如果中國總生育率始終保持在1.6的水平，那么人口負(fù)增長就會提前到2027年出現(xiàn)，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號。一個(gè)國家的人口數(shù)據(jù)，是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括樓市長周期的錨。各項(xiàng)政策均按照這個(gè)錨定數(shù)據(jù)來做出相應(yīng)規(guī)劃。一旦人口數(shù)據(jù)發(fā)出預(yù)警信號，房地產(chǎn)市場以及房價(jià)，將以何種方式繼續(xù)向前呢？

客觀數(shù)據(jù)顯示，每一個(gè)國家20-45歲人群，都是主力置業(yè)人群。 目前，我國最早的一批00后都已滿20歲，而00后也將逐步成為樓市的儲備力量。但現(xiàn)實(shí)狀況卻是：很多00后的住房，早就已經(jīng)被80后的父母們準(zhǔn)備好了；與此同時(shí)，很多10后的房子，也已經(jīng)被一部分90后家長預(yù)備好了。在這個(gè)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)之上，00后、10后將來對房子的需求，就不會像從前80后和90后時(shí)代那么迫切了。

同時(shí)，我們還要考慮的一個(gè)因素是，由于生育意愿的降低，00后10后都將成為獨(dú)生子，如此加上父輩、祖輩的多處房產(chǎn)，以后他們所能繼承的房子估計(jì)有多達(dá)好幾套。原本這10年以來，80后、90后就已經(jīng)是房產(chǎn)市場主力，其中一大批人早就成了有房一族，有些人也已經(jīng)趕上了房價(jià)上漲的末班車，今后一段時(shí)間內(nèi)都不會再買房。

時(shí)間再切回到2020年的今天，房價(jià)漲了一輪又一輪，樓市分化也一早就在進(jìn)行中。雖然一線城市房價(jià)還在不斷向上漲，并且深圳、杭州、東莞等熱點(diǎn)城市的漲幅更是驚人，但從長期大趨勢來看，房價(jià)漲得太猛，一波波人涌入，只有最優(yōu)秀的那批人才可以買到房子在大城市留得下來，這已經(jīng)成為當(dāng)下不爭的事實(shí)與現(xiàn)狀。

超前預(yù)期心理之下的中國房價(jià)

綜合以上種種，人們從心理上已經(jīng)對未來房地產(chǎn)市場和房價(jià)有了足夠的預(yù)期，加上人口數(shù)量的持續(xù)下滑，房價(jià)高企將有可能成為當(dāng)前的現(xiàn)狀，卻無法在未來得以延續(xù)。

一方面，人們在心理上已經(jīng)為此做好了充足的打算和準(zhǔn)備，另一方面，人口出生率持續(xù)走低，年輕人結(jié)婚生子的意愿降低，使得房子的剛性需求變得不那么重要。因此，可預(yù)見的未來10年時(shí)間里，前期部分漲幅過快、房價(jià)高位懸停的城市，房價(jià)的漲幅不可能會一直延續(xù)在較高段位上。

具體情況有可能是這樣：要么橫盤，要么只會小幅增長，比如深圳北京上海等一線城市；而原本基本面不錯，只是漲幅因城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口數(shù)量而稍微延遲的城市，卻極有可能迎頭趕上，比如二線城市成都、廈門、武漢等城市。

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