樓市話山論見：重磅！上海史上最嚴樓市調(diào)控來了 離異3年按家庭計算、增值稅課征收緊

1月21日晚間，經(jīng)上海市政府同意，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、市房屋管理局、市規(guī)劃和自然資源局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海分行、上海銀保監(jiān)局、市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，自2021年1月22日起實施?！兑庖姟芬c如下：

1、夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

2、調(diào)整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

4、強調(diào)嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。

5、完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預(yù)售資金監(jiān)管，保護購房人合法權(quán)益。

6、嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和增加商品住房用地供應(yīng)、增加租賃住房有效供應(yīng)等內(nèi)容。

7、《意見》自1月22日起實施。

“暖冬”行情或被按下暫停鍵

上海樓市剛剛經(jīng)歷一輪“暖冬”行情，學(xué)區(qū)房和新盤尤為火熱。1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會議紀(jì)要》在網(wǎng)絡(luò)熱傳。有媒體稱，上海市房管局召開緊急會議，商討對策應(yīng)對最近上海樓市搖號過熱情況。不過，僅僅數(shù)小時之后，上海市房管局表示：目前沒有出臺新的調(diào)控政策，只是針對目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強銷售環(huán)節(jié)的管理。

在這背后，沉寂了近三年的上海樓市，在2020年迎來量價穩(wěn)步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫更加明顯?！皩W(xué)區(qū)房行情太火了！”上海市浦東新區(qū)市民王女士向證券時報記者分享，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現(xiàn)在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元?！彼榻B，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內(nèi)環(huán)一套面積33平方米的雙學(xué)區(qū)舊房，成交價格約450萬元，半個月過去同小區(qū)同戶型的數(shù)套房源掛牌總價已經(jīng)漲到了490多萬元?！俺渥愕墓?yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。與此同時，盡管上海新房的供應(yīng)與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學(xué)區(qū)房源供不應(yīng)求，一房難求。

此外，同策房產(chǎn)咨詢統(tǒng)計，2020年12月上海開盤樓盤超30個，20余個項目認籌率超100%，13個項目認籌數(shù)量超1000組。數(shù)月之前，上海新房市場人氣最足的一個項目出現(xiàn)13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認為，當(dāng)前上海樓市是結(jié)構(gòu)性不平衡，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低一些。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當(dāng)前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經(jīng)歷三年低迷后的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當(dāng)前樓市的熱狀?！贬槍Υ舜螛鞘姓{(diào)控政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策出臺直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺非常及時，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。通過調(diào)整增值稅征免年限，使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進二手房交易的穩(wěn)定，類似政策對于后續(xù)二手房交易影響較大。

附意見全文：關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

滬建房管聯(lián)﹝2021﹞48號

各有關(guān)單位：

為深入貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機制，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅持租購并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、進一步發(fā)揮好聯(lián)席會議作用。

發(fā)揮好市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議平臺作用，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，落實部門管理責(zé)任，增進聯(lián)動協(xié)調(diào)，加強信息互通，強化政策執(zhí)行力，提高政策實施效果。

二、完善土地市場管理。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅持房地聯(lián)動機制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。

三、嚴格執(zhí)行住房限購政策。

夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

四、調(diào)整增值稅征免年限。

將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策。

實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

六、嚴格商品住房銷售管理。

嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預(yù)售資金監(jiān)管，保護購房人合法權(quán)益。

七、嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。

加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?。加大?lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅持租購并舉。

進一步完善住房租賃體系，擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。

加快推進中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應(yīng)。加快推進舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動實施住宅小區(qū)“美麗家園”建設(shè)新三年行動計劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量，有效提升市民居住品質(zhì)。

十、加強政策宣傳。

加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。

本意見自2021年1月22日起施行。

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